Was eine Indexmiete ist
Bei einer Indexmiete ist die Miete an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt. Steigen die Verbraucherpreise, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen. Fallen sie, kann die Miete sinken. Geregelt ist das in § 557b BGB. Danach können Vermieter und Mieter schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Heute heißt dieser Index Verbraucherpreisindex für Deutschland, kurz VPI.
In Großstädten sind Indexmietverträge in den letzten Jahren häufiger geworden. Für Vermieter sind sie ein Inflationsschutz, für Mieter waren sie lange unauffällig, weil die Inflation niedrig war. Das änderte sich 2022 und 2023: Der VPI stieg im Jahresdurchschnitt um 6,9 % und 5,9 %. Viele Haushalte erhielten innerhalb kurzer Zeit spürbare Mieterhöhungen. Dieser Ratgeber zeigt, wie die neue Miete berechnet wird, ab wann sie gilt und worauf Sie achten sollten. Ihr persönliches Ergebnis mit den amtlichen Monatswerten liefert der Indexmiete-Rechner.
Die Formel: Miete und Index ändern sich im gleichen Verhältnis
Die Rechnung selbst ist einfach. Die Miete ändert sich prozentual genauso wie der Index:
Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
Ein Beispiel: Ihre Nettokaltmiete beträgt 800 €. Bei der letzten Anpassung stand der Index bei 110,0, jetzt bei 115,5. Der Quotient 115,5 ÷ 110,0 ergibt 1,05, der Index ist also um 5 % gestiegen. Die neue Miete beträgt 800 € × 1,05 = 840 €, also 40 € mehr im Monat und 480 € mehr im Jahr.
Wichtig ist die prozentuale Veränderung, nicht die Differenz in Indexpunkten. 5,5 Punkte bedeuten bei einem Indexstand von 110 etwas anderes als bei einem Stand von 80. Wer die Punktdifferenz als Prozentsatz nimmt, rechnet falsch.
| Zeitraum (Indexmonate) | VPI alt | VPI neu | Veränderung | 800 € werden zu |
|---|---|---|---|---|
| Januar 2022 → Januar 2023 | 105,2 | 114,3 | +8,65 % | 869,20 € |
| August 2025 → August 2026 | 122,3 | 125,8 | +2,86 % | 822,89 € |
Die Werte stammen aus den Monatsreihen des Statistischen Bundesamts auf der Basis 2020 = 100. Die Tabelle zeigt, wie stark die Höhe der Anpassung von der Inflationsphase abhängt.
Welche Indexmonate zählen?
Das Gesetz schreibt keine bestimmten Monate vor. In der Praxis wird der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung, bei der ersten Erhöhung der Stand bei Vertragsbeginn, mit dem zuletzt veröffentlichten Wert verglichen. Manche Verträge legen feste Monate fest, etwa den Mietbeginn als Basis. Schauen Sie deshalb zuerst in Ihren Vertrag.
Achten Sie darauf, dass beide Werte aus derselben Reihe stammen. Das Statistische Bundesamt stellt den Index etwa alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr um, zuletzt Anfang 2023 von 2015 = 100 auf 2020 = 100. Werte verschiedener Basen dürfen nicht gegeneinander gerechnet werden. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Der Verbraucherpreisindex erklärt.
Wann die neue Miete gilt
Die Indexmiete ändert sich nicht automatisch. Der Vermieter muss die Änderung durch eine Erklärung in Textform geltend machen (§ 557b Abs. 3 BGB). Zwei Regeln bestimmen, ab wann die neue Miete zu zahlen ist:
- Übernächster Monat nach Zugang: Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Geht das Schreiben am 24. September zu, gilt die neue Miete ab 1. November. Geht es am 1. Oktober zu, erst ab 1. Dezember.
- Jahresfrist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen wegen Betriebskosten oder bestimmter Modernisierungen (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit.
Maßgeblich ist der spätere der beiden Termine. Eine rückwirkende Erhöhung gibt es nicht. Hat der Vermieter jahrelang nicht angepasst, kann er die Erhöhung nur für die Zukunft verlangen, dafür aber auf einen Schlag den gesamten aufgelaufenen Indexanstieg.
Was im Schreiben stehen muss
Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB). Ein Brief genügt, ebenso eine E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Inhaltlich verlangt § 557b Abs. 3 BGB zwei Angaben:
- die eingetretene Änderung des Preisindex, also in der Regel den alten und den neuen Indexstand,
- die jeweilige neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag in Euro.
Fehlen diese Angaben, ist die Erklärung angreifbar. Wie Sie ein Schreiben Schritt für Schritt prüfen, zeigt unser Beitrag Mieterhöhung bei Indexmiete prüfen. Im Rechner können Sie dafür den Modus „Vermieterschreiben prüfen“ nutzen.
Keine Kappungsgrenze, keine Vergleichsmiete
Viele Mieter kennen die Kappungsgrenze: Bei einer normalen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze gilt bei der Indexmiete nicht.
Der Grund: Während der Laufzeit einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Kappungsgrenze gehört zu genau dieser Erhöhungsart. Die Indexmiete folgt deshalb allein dem VPI, nach oben ohne Deckel. Umgekehrt kann der Vermieter die Miete auch dann nicht an die Vergleichsmiete angleichen, wenn die Marktmieten stärker steigen als die Inflation.
Eine äußerste Grenze bleibt: Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots Mieten fordert, die die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Für normale Indexanpassungen spielt das selten eine Rolle.
Mietpreisbremse und Modernisierung
In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten die §§ 556d bis 556g BGB bei einer Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die Miete bei Vertragsbeginn darf also höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Spätere Indexerhöhungen werden daran nicht mehr gemessen. Details finden Sie im Beitrag Indexmiete und Mietpreisbremse.
Modernisierungsumlagen sind bei Indexmiete eingeschränkt. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann der Vermieter nur verlangen, soweit er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Ausnahme gilt für Modernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB, also den Einbau einer Heizungsanlage. Die Betriebskosten sind von alldem unabhängig und werden nach § 560 BGB angepasst.
Kann die Miete auch sinken?
Ja. Die Miete wird durch den Index bestimmt, das gilt in beide Richtungen. Fällt der VPI unter den Stand der letzten Anpassung, können Sie als Mieterin oder Mieter die Senkung selbst in Textform verlangen. Auch dann gelten die Jahresfrist und der Termin „übernächster Monat nach Zugang“. Nach den Jahresdurchschnitten ist der VPI seit 2015 in jedem Jahr gestiegen. Eine Senkung ist deshalb eher ein Fall für Zeiten sinkender Preise, etwa nach einem Energiepreisschock.
Typische Fehler in der Praxis
- Punkte statt Prozent: Die Punktdifferenz wird wie ein Prozentsatz behandelt.
- Falscher Ausgangswert: Als alter Index wird nicht der Monat der letzten Anpassung verwendet. Liegt er vor der letzten Anpassung, fällt die Erhöhung zu hoch aus, weil ein Teil des Anstiegs doppelt berechnet wird.
- Gemischte Basisjahre: Ein alter Wert auf Basis 2015 wird mit einem neuen Wert auf Basis 2020 verglichen.
- Zu früher Termin: Die neue Miete wird schon ab dem nächsten Monat verlangt oder vor Ablauf der Jahresfrist.
- Erhöhung ohne Betrag: Im Schreiben steht nur der Prozentsatz, aber kein Eurobetrag.
Lohnt sich eine Indexmiete für Mieter?
Das hängt von der Inflation ab. In ruhigen Zeiten steigen Indexmieten oft langsamer als Vergleichsmieten in gefragten Städten. In Phasen hoher Inflation steigen sie dagegen schnell. Einen Vergleich mit der Staffelmiete finden Sie im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete?. Wie sich die Preise insgesamt entwickelt haben, zeigt der Inflationsrechner. Wird die Miete zu einer Belastung, prüfen Sie mit dem Wohngeld-Rechner, ob Ihnen ein Zuschuss zusteht, und verschaffen Sie sich mit dem Lebenshaltungskosten-Rechner einen Überblick über Ihr Budget.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über die Wirksamkeit der Klausel oder die Höhe der Erhöhung helfen Mietervereine, Eigentümerverbände sowie Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht.