Die Mietpreisbremse gilt bei Indexmiete nur einmal
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Vertragsbeginn. Bei einer Indexmiete hat sie eine besondere Rolle: Die §§ 556d bis 556g BGB sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden (§ 557b Abs. 4 BGB). Wichtig ist also allein der Start. Alle späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex und werden nicht mehr an der Mietpreisbremse gemessen.
Was die Mietpreisbremse erlaubt
Liegt eine Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, erfahren Sie bei Ihrem Bundesland.
Es gibt Ausnahmen. War die Miete des Vormieters höher, darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Nach Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn darf die zulässige Miete ebenfalls überschritten werden (§ 556e Abs. 2 BGB). Weitere Ausnahmen regelt § 556f BGB, etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Warum die Ausgangsmiete so wichtig ist
Weil jede spätere Indexerhöhung prozentual auf der Ausgangsmiete aufbaut, wirkt eine zu hohe Startmiete dauerhaft nach. Ein Beispiel: Die zulässige Miete beträgt 800 €, vereinbart wurden 900 €. Steigt der Index danach um 10 %, zahlen Sie 990 € statt 880 €. Die Differenz wächst mit jeder Anpassung.
So wehren Sie sich gegen eine zu hohe Ausgangsmiete
Eine Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn ist unwirksam, soweit sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Zu viel gezahlte Miete können Sie aber nur zurückverlangen, wenn Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Dabei kommt es auf den Zeitpunkt an:
- Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, gilt die Rüge auch für die Zeit davor.
- Rügen Sie später oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
- Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, etwa die höhere Vormiete, muss er Sie vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst kann er sich darauf nicht berufen.
Außerdem muss Ihnen der Vermieter auf Verlangen Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind und die nicht allgemein zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
Was passiert mit späteren Indexerhöhungen?
Ist die Ausgangsmiete zu hoch, ist die Vereinbarung nur in zulässiger Höhe wirksam. Bauen spätere Indexanpassungen auf dem überhöhten Betrag auf, sollten Sie auch diese prüfen lassen. Die Indexanpassungen selbst werden aber nicht erneut an der Vergleichsmiete gemessen. Liegt Ihre Miete nach einigen Jahren deutlich über dem Mietspiegel, ist das bei einer Indexmiete für sich genommen kein Verstoß.
Keine Kappungsgrenze für Indexerhöhungen
Oft verwechselt wird die Mietpreisbremse mit der Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB begrenzt nur Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese sind während einer Indexmiete ausgeschlossen, deshalb gilt die Kappungsgrenze hier nicht. Eine Obergrenze bildet nur § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Ordnungswidrig ist eine Miete, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt.
Fazit
Bei einer Indexmiete lohnt es sich, die Startmiete genau zu prüfen, am besten schon vor Vertragsschluss und spätestens in den ersten 30 Monaten. Danach bestimmt der Index die Entwicklung. Wie stark Ihre Miete bisher gestiegen ist, rechnen Sie mit dem Indexmiete-Rechner nach. Die Grundlagen stehen im Leitartikel Indexmiete berechnen. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen Mietervereine oder Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht.