Zwei Wege, künftige Erhöhungen festzulegen
Das BGB kennt zwei Modelle, mit denen Mieter und Vermieter spätere Mieterhöhungen schon im Vertrag regeln können (§ 557 Abs. 2 BGB): die Staffelmiete nach § 557a BGB und die Indexmiete nach § 557b BGB. Beide schließen eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete während ihrer Laufzeit aus. In einem wichtigen Punkt unterscheiden sie sich aber grundlegend: Bei der Staffelmiete stehen die Beträge von Anfang an fest, bei der Indexmiete hängen sie von der Inflation ab.
Die Staffelmiete: feste Stufen in Euro
Bei einer Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart. Jede Staffel muss als Miete oder Erhöhung in Euro ausgewiesen sein, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Ein Beispiel: 800 € im ersten Jahr, 825 € im zweiten, 850 € im dritten und 875 € im vierten Jahr.
Der Vorteil für Mieter: Sie wissen von Anfang an, was auf sie zukommt. Der Nachteil: Die Stufen gelten auch dann, wenn die Preise kaum steigen oder die Marktmieten sinken. Außerdem kann das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
Die Indexmiete: Die Inflation entscheidet
Bei der Indexmiete ändert sich die Miete im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex. Der Vermieter muss jede Anpassung in Textform erklären, und die Miete muss ebenfalls mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 und 3 BGB). Wie hoch die Erhöhungen ausfallen, weiß am Anfang niemand.
Ein Rechenbeispiel mit echten Indexwerten
Angenommen, ein Mietvertrag begann im Januar 2021 mit 800 € Nettokaltmiete. Der Vergleich zeigt, wie unterschiedlich beide Modelle in einer Phase hoher Inflation verlaufen. Für die Indexmiete ist unterstellt, dass jeweils im Januar mit dem Januarwert angepasst wurde.
| Zeitpunkt | VPI (2020 = 100) | Indexmiete | Staffelmiete (+25 € pro Jahr) |
|---|---|---|---|
| Januar 2021 | 101,0 | 800,00 € | 800,00 € |
| Januar 2022 | 105,2 | 833,27 € | 825,00 € |
| Januar 2023 | 114,3 | 905,35 € | 850,00 € |
| Januar 2024 | 117,6 | 931,49 € | 875,00 € |
In diesem Zeitraum lag die Indexmiete am Ende gut 56 € pro Monat über der Staffelmiete. In Jahren mit niedriger Inflation, etwa von 2015 bis 2020, wäre das Bild umgekehrt gewesen: Damals stieg der VPI im Jahresdurchschnitt jedes Jahr um weniger als 2 %.
Mietpreisbremse: ein wichtiger Unterschied
In Gebieten mit Mietpreisbremse unterscheiden sich die Modelle deutlich. Bei der Staffelmiete gelten die §§ 556d bis 556g BGB für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Jede neue Stufe darf also höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit liegen, sofern keine Ausnahme greift. Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse dagegen nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Mehr dazu im Beitrag Indexmiete und Mietpreisbremse.
Welches Modell passt zu wem?
- Planungssicherheit: Wer genau wissen möchte, was die Wohnung in drei Jahren kostet, ist mit einer Staffelmiete besser bedient.
- Inflationsrisiko: Bei der Indexmiete tragen Mieter das Risiko steigender Preise. Wer ohnehin knapp kalkuliert, sollte das einplanen.
- Automatik: Staffeln greifen von selbst. Eine Indexerhöhung braucht dagegen jedes Mal eine Erklärung des Vermieters.
- Senkung: Nur die Indexmiete kann bei fallenden Preisen sinken.
Am Ende entscheidet meist der Vermieter, welches Modell im Vertrag steht. Wenn Sie die Wahl haben, lohnt ein Blick auf die Inflationsentwicklung mit dem Inflationsrechner. Ihre konkrete Indexerhöhung berechnen Sie mit dem Indexmiete-Rechner. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.