Was ein Architekt kostet und warum die HOAI trotzdem wichtig bleibt
Wer ein Haus bauen, umbauen oder ein Bürogebäude planen lässt, stellt früh die Frage nach dem Architektenhonorar. In Deutschland gibt es dafür ein eigenes Regelwerk: die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI. Sie beschreibt, welche Leistungen ein Architekt erbringt, wie diese Leistungen gewichtet werden und welches Honorar dafür angemessen ist. Seit dem 1. Januar 2021 gilt die HOAI 2021. Sie ist die Grundlage unseres HOAI-Rechners, mit dem Sie jede Zahl aus diesem Artikel für Ihr eigenes Projekt nachrechnen können.
Dieser Leitfaden erklärt die Berechnung Schritt für Schritt: von den anrechenbaren Kosten über die Honorarzone und den Honorarsatz bis zu Leistungsphasen, Umbauzuschlag, Nebenkosten und Umsatzsteuer. Am Ende steht ein vollständiges Rechenbeispiel.
Die HOAI nach dem EuGH-Urteil: Orientierung statt Pflicht
Bis Ende 2020 legte die HOAI verbindliche Mindest- und Höchstsätze fest. Ein Architekt durfte die Mindestsätze grundsätzlich nicht unterschreiten und die Höchstsätze nicht überschreiten. Der Europäische Gerichtshof hat dieses Preisrecht am 4. Juli 2019 (Rechtssache C-377/17) für unvereinbar mit der EU-Dienstleistungsrichtlinie erklärt. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Mit der HOAI 2021 sind die Tafelwerte nur noch Orientierungswerte (§ 2a HOAI).
Das hat drei praktische Folgen. Erstens ist das Honorar frei vereinbar, es darf also über oder unter den Tafelwerten liegen. Zweitens muss die Vereinbarung in Textform getroffen werden, eine E-Mail genügt. Drittens gilt ohne eine solche Vereinbarung der Basishonorarsatz als vereinbart (§ 7 Abs. 1 HOAI). Gegenüber Verbrauchern muss der Architekt zudem vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als in den Tafeln vereinbart werden kann. Unterbleibt dieser Hinweis, gilt statt eines höheren Honorars der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 2).
Trotz der Freigabe bleibt die HOAI der wichtigste Maßstab. Die Leistungsbilder, Begriffe und Honorartafeln werden in Verträgen, Ausschreibungen und vor Gericht weiter herangezogen, wenn es um die Frage geht, was angemessen ist. Eine Novelle mit höheren Tafelwerten ist angekündigt, war aber am 24. September 2026 noch nicht beschlossen. Es gilt daher weiterhin die Fassung 2021.
Schritt 1: Die anrechenbaren Kosten
Das Honorar richtet sich nicht nach der Wohnfläche und nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach den anrechenbaren Kosten (§ 4 HOAI). Das sind die Nettobaukosten, die für die Planungsleistung maßgeblich sind. Bei Gebäuden zählen die Kosten der Baukonstruktion (Kostengruppe 300 nach DIN 276) voll. Die technischen Anlagen (Kostengruppe 400) zählen nach § 33 HOAI bis zu 25 % der sonstigen anrechenbaren Kosten voll und darüber hinaus zur Hälfte, wenn der Architekt sie nicht selbst fachlich plant oder überwacht. Grundstück, Erschließung und Umsatzsteuer gehören nicht dazu.
Maßgeblich ist die Kostenberechnung aus der Entwurfsplanung. Liegt sie noch nicht vor, wird die Kostenschätzung aus der Vorplanung verwendet. Wie Sie die anrechenbaren Kosten im Detail ermitteln, erklärt unser Beitrag Anrechenbare Kosten nach HOAI. Die Honorartafel reicht von 25.000 € bis 25 Mio. €. Außerhalb dieser Spanne gibt es keine Orientierungswerte.
Schritt 2: Die Honorarzone
Nicht jedes Gebäude ist gleich schwierig zu planen. Ein Carport stellt andere Anforderungen als ein Konzertsaal. Die HOAI unterscheidet deshalb fünf Honorarzonen, von sehr geringen (Zone I) bis zu sehr hohen Planungsanforderungen (Zone V). Maßgeblich sind bei Gebäuden sechs Bewertungsmerkmale: Einbindung in die Umgebung, Anzahl der Funktionsbereiche, gestalterische und konstruktive Anforderungen, technische Ausrüstung und Ausbau (§ 35 Abs. 2).
Die Objektliste in Anlage 10.2 gibt Regelbeispiele vor. Einfamilienhäuser liegen in Zone III oder IV, Kindergärten und Grundschulen in Zone III, Hochschulen in Zone IV, Universitätskliniken in Zone V. Wie die Punktebewertung bei Zweifelsfällen funktioniert, lesen Sie in HOAI-Honorarzone bestimmen.
Schritt 3: Tafelwert und Honorarsatz
Mit den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone lesen Sie den Tafelwert aus § 35 Abs. 1 HOAI ab. Für jede Zone nennt die Tafel eine Spanne: den Basishonorarsatz als unteren Wert und den oberen Honorarsatz. Beispiel: Bei 500.000 € anrechenbaren Kosten reicht Zone III von 62.900 € bis 78.449 €. Diese Beträge gelten für 100 % der Leistung, also für alle neun Leistungsphasen.
Liegen Ihre Kosten zwischen zwei Tafelstufen, wird nach § 13 HOAI linear interpoliert. Bei 400.000 € liegt der Wert genau in der Mitte zwischen den Stufen 300.000 € und 500.000 €. Der Basishonorarsatz in Zone III beträgt dann 39.981 € + 0,5 × (62.900 € − 39.981 €) = 51.440,50 €. Der obere Honorarsatz liegt entsprechend bei 64.156,50 €.
Wo innerhalb der Spanne das Honorar liegt, ist Verhandlungssache. In der Praxis werden häufig der Basissatz, der Mittelsatz oder ein Prozentwert dazwischen vereinbart. Im Rechner stellen Sie das mit dem Regler „Honorarsatz innerhalb der Zone“ ein.
Schritt 4: Die Leistungsphasen
Die Leistung des Architekten gliedert sich in neun Leistungsphasen. Jede Phase ist mit einem festen Prozentsatz des Honorars bewertet (§ 34 Abs. 3). Für Gebäude gilt:
| LPh | Bezeichnung | Gebäude | Innenräume |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % | 2 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % | 30 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | 7 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | 3 % |
| 8 | Objektüberwachung | 32 % | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % | 2 % |
Werden nicht alle Phasen beauftragt, darf nur der Anteil der übertragenen Phasen berechnet werden (§ 8 Abs. 1). Wer nur die Planung bis zur Baugenehmigung vergibt (Leistungsphasen 1 bis 4), zahlt bei Gebäuden 27 % des Tafelhonorars. Die schwersten Brocken sind die Ausführungsplanung und die Objektüberwachung, zusammen 57 %. Was in jeder Phase konkret passiert, beschreibt der Beitrag HOAI-Leistungsphasen 1 bis 9.
Schritt 5: Umbauzuschlag bei Planung im Bestand
Umbauten und Modernisierungen sind aufwendiger als ein Neubau, weil der Bestand aufgenommen, bewertet und in die Planung eingebunden werden muss. Die HOAI erlaubt deshalb einen Zuschlag auf das Honorar: bei Gebäuden bis 33 %, bei Innenräumen bis 50 % (§ 36). Wird nichts in Textform vereinbart, gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 % (§ 6 Abs. 2). Zusätzlich kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz die anrechenbaren Kosten erhöhen. Details dazu finden Sie in Umbauzuschlag nach HOAI.
Schritt 6: Nebenkosten und Umsatzsteuer
Neben dem Honorar darf der Architekt die für den Auftrag erforderlichen Nebenkosten abrechnen (§ 14 HOAI). Dazu gehören Versand, Vervielfältigungen, Fahrten außerhalb eines Umkreises von 15 km und gegebenenfalls ein Baustellenbüro. Ohne besondere Vereinbarung wird nach Einzelnachweis abgerechnet. Häufig wird stattdessen eine Pauschale von etwa 3 bis 6 % des Honorars vereinbart. Auf Honorar und Nebenkosten kommt die Umsatzsteuer von derzeit 19 % hinzu (§ 16 HOAI), sofern der Architekt nicht Kleinunternehmer ist.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit 400.000 € anrechenbaren Kosten
Ein Bauherr plant ein Einfamilienhaus. Die Kostenberechnung ergibt 400.000 € anrechenbare Kosten. Das Haus wird Honorarzone III zugeordnet, vereinbart wird der Mittelsatz, beauftragt sind alle neun Leistungsphasen und eine Nebenkostenpauschale von 5 %.
1. Tafelwert (interpoliert): Basishonorarsatz 51.440,50 €, oberer Honorarsatz 64.156,50 €.
2. Mittelsatz: (51.440,50 € + 64.156,50 €) ÷ 2 = 57.798,50 € für 100 % der Leistung.
3. Leistungsphasen 1 bis 9 = 100 %: Honorar 57.798,50 €. Davon entfallen zum Beispiel 14.449,63 € auf die Ausführungsplanung und 18.495,52 € auf die Objektüberwachung.
4. Nebenkosten 5 %: 2.889,93 €. Summe netto: 60.688,43 €.
5. Umsatzsteuer 19 %: 11.530,80 €. Gesamthonorar brutto: 72.219,23 €.
Das Honorar entspricht damit rund 14,4 % der anrechenbaren Kosten. Handelt es sich um einen Umbau mit 20 % Zuschlag, steigt das Honorar ohne Nebenkosten auf 69.358,20 €, brutto mit Nebenkosten auf 86.663,07 €.
Was die HOAI nicht abdeckt
Die Tafelwerte gelten nur für Grundleistungen. Besondere Leistungen wie Bestandsaufnahmen, Energieberatung, Wettbewerbsbeiträge oder ein Raumbuch sind frei zu vereinbaren. Auch die Fachplanungen für Tragwerk und Technische Ausrüstung haben eigene Tafeln und sind im Architektenhonorar für Gebäude nicht enthalten. Bei mehreren gleichartigen Gebäuden sieht § 11 Abs. 3 Minderungen für Wiederholungen vor, bei Instandsetzungen kann die Objektüberwachung nach § 12 Abs. 2 um bis zu 50 % aufgewertet werden.
Tipps für die Honorarvereinbarung
Halten Sie die Grundlagen der Berechnung schriftlich fest: anrechenbare Kosten oder die Methode ihrer Ermittlung, Honorarzone, Honorarsatz, beauftragte Leistungsphasen, Umbauzuschlag und Nebenkosten. Legen Sie fest, ob stufenweise beauftragt wird, etwa zuerst die Leistungsphasen 1 bis 4 und nach der Baugenehmigung der Rest. Das begrenzt Ihr Risiko, falls das Projekt nicht umgesetzt wird. Vergleichen Sie mehrere Angebote nicht nur nach der Summe, sondern nach dem Leistungsumfang.
Für die Gesamtfinanzierung Ihres Bauvorhabens hilft der Immobilienkredit-Rechner. Bei Bestandsprojekten gibt der Renovierungskosten-Rechner einen ersten Überblick über die Baukosten, aus denen sich die anrechenbaren Kosten ableiten.
Fazit
Die HOAI 2021 schreibt keine Preise mehr vor, liefert aber das anerkannte Rechenschema für Architektenhonorare. Wer anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorarsatz und Leistungsphasen kennt, kann ein Angebot schnell einordnen. Der HOAI-Rechner übernimmt Interpolation, Zuschläge und Umsatzsteuer für Sie. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte und ersetzen keine Rechtsberatung.