Planen im Bestand ist mehr Arbeit
Ein Umbau beginnt nicht mit einem leeren Blatt. Der Architekt muss den Bestand aufnehmen, Tragfähigkeit und Bauteile bewerten, alte und neue Konstruktion verbinden und auf Überraschungen während der Bauzeit reagieren. Die HOAI trägt dem mit zwei Instrumenten Rechnung: dem Umbau- oder Modernisierungszuschlag auf das Honorar und der Anrechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. Im HOAI-Rechner aktivieren Sie den Zuschlag mit einem Häkchen.
Wann liegt ein Umbau vor?
Nach § 2 Abs. 5 HOAI sind Umbauten Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts (§ 2 Abs. 6). Abzugrenzen sind Erweiterungsbauten, also Ergänzungen eines vorhandenen Objekts, sowie Instandsetzungen und Instandhaltungen. Für Erweiterungsbauten gibt es keinen Umbauzuschlag. Für Instandsetzungen kann stattdessen die Objektüberwachung um bis zu 50 % aufgewertet werden (§ 12 Abs. 2).
Wie hoch darf der Zuschlag sein?
Die Höchstwerte bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad regelt § 36 HOAI:
| Leistungsbild | Zuschlag bis | ohne Vereinbarung |
|---|---|---|
| Gebäude | 33 % | 20 % |
| Innenräume | 50 % | 20 % |
Der Zuschlag ist unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads in Textform zu vereinbaren (§ 6 Abs. 2). Fehlt eine Vereinbarung, gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 % als vereinbart. Da die Tafelwerte seit 2021 nur Orientierungswerte sind, sind auch höhere Zuschläge bei besonders schwierigen Umbauten vertraglich möglich.
Rechenbeispiel
Ein Wohnhaus aus den 1960er-Jahren wird umfassend umgebaut. Die anrechenbaren Kosten betragen 400.000 €, das Projekt liegt in Zone III, vereinbart ist der Mittelsatz für alle Leistungsphasen. Das Honorar ohne Zuschlag beträgt 57.798,50 €. Mit 20 % Umbauzuschlag kommen 11.559,70 € hinzu, das Honorar steigt auf 69.358,20 € netto. Mit 5 % Nebenkosten und 19 % Umsatzsteuer ergibt sich ein Gesamtbetrag von 86.663,07 €.
Der Zuschlag wirkt auf jede beauftragte Leistungsphase. Im Diagramm des HOAI-Rechners sehen Sie den Zuschlag je Phase als eigenen Balkenabschnitt.
Mitzuverarbeitende Bausubstanz: der zweite Hebel
Unabhängig vom Zuschlag kann die vorhandene Bausubstanz die anrechenbaren Kosten erhöhen. Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des Objekts, der bereits gebaut ist und durch Planung oder Überwachung technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird (§ 2 Abs. 7). Ein Beispiel ist eine Bestandsdecke, auf die neue Lasten abgetragen werden, oder eine Fassade, die energetisch ertüchtigt wird.
Nach § 4 Abs. 3 HOAI ist diese Substanz bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert werden zum Zeitpunkt der Kostenberechnung objektbezogen ermittelt und in Textform vereinbart. Üblich ist, den Neuwert der betroffenen Bauteile um Alter und Zustand zu mindern und dann einen Anteil für den Grad der Mitverarbeitung anzusetzen. Das Ergebnis wird zu den anrechenbaren Kosten addiert, bevor der Tafelwert abgelesen wird. Der Rechner bildet diesen Schritt nicht automatisch ab. Addieren Sie den vereinbarten Wert einfach zu den anrechenbaren Kosten.
Zuschlag und Bausubstanz gemeinsam?
Ja. Beide Instrumente gleichen unterschiedliche Mehraufwände aus und können nebeneinander angewendet werden. Der Zuschlag vergütet den erhöhten Planungsaufwand, die Bausubstanz berücksichtigt, dass der Architekt auch vorhandene Bauteile plant, deren Kosten nicht neu anfallen. Wichtig ist, beides getrennt und nachvollziehbar in der Honorarvereinbarung festzuhalten.
Tipps für Bauherren
Klären Sie früh, ob Ihr Projekt als Umbau, Modernisierung, Erweiterung oder Instandsetzung gilt. Lassen Sie sich den Zuschlag begründen und vereinbaren Sie ihn schriftlich, sonst gelten 20 %. Für die Kostenseite des Umbaus hilft der Renovierungskosten-Rechner. Den kompletten Rechenweg erklärt der Leitartikel Architektenhonorar berechnen.