Immobilienkredit-Rechner 2026

Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte 35 % des Haushaltsnetto-Einkommens nicht übersteigen. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 € wären das maximal 1.400 € pro Monat. Zur Sicherheit empfehlen viele Finanzberater, bei 30 % zu bleiben, damit genug Puffer für unerwartete Ausgaben, Reparaturen oder vorübergehende Einkommensausfälle bleibt. Planen Sie zusätzlich eine Rücklage von mindestens 3 Monatsraten als Notgroschen ein.

Idealerweise sollten Sie 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Davon müssen mindestens die Kaufnebenkosten (8-15 % je nach Bundesland) aus eigenen Mitteln gedeckt werden, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Eine 100 %-Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei einigen Banken möglich, geht aber mit deutlich höheren Zinsen und einem größeren Risiko einher. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Zinskonditionen.

Kaufnebenkosten fallen bei jedem Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis an. Sie setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) und gegebenenfalls Maklergebühren (3,57-7,14 % inkl. MwSt.). Insgesamt müssen Sie mit 8-15 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Diese Kosten sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden, da sie den Immobilienwert nicht steigern.

Der Sollzins (auch Nominalzins) ist der reine Zinssatz, den die Bank für den Kredit berechnet. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle weiteren Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und die Verrechnung der Tilgung. Der Effektivzins ist daher immer etwas höher als der Sollzins und spiegelt die tatsächlichen jährlichen Kreditkosten wider. Vergleichen Sie Angebote immer anhand des Effektivzinses, da nur dieser einen fairen Vergleich ermöglicht.

Eine längere Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre statt 10 Jahre) kostet in der Regel einen Zinsaufschlag von 0,2-0,5 Prozentpunkten. Dafür schützt sie vor steigenden Zinsen und gibt Planungssicherheit über einen längeren Zeitraum. In einem Niedrigzinsumfeld ist eine lange Zinsbindung besonders empfehlenswert, da Sie sich günstige Konditionen langfristig sichern. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoller sein, wenn Sie auf fallende Zinsen setzen.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld weiterfinanziert werden - das nennt man Anschlussfinanzierung. Sie können ein neues Angebot bei Ihrer bisherigen Bank einholen (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Die Anschlussfinanzierung erfolgt dann zum aktuellen Marktzins, der höher oder niedriger sein kann. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bis zu 5 Jahre im Voraus günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Sondertilgungen können die Zinskosten erheblich senken. Beispiel: Bei einem Kredit über 300.000 € mit 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung sparen Sie durch eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € über die gesamte Laufzeit mehrere zehntausend Euro an Zinsen. Gleichzeitig verkürzt sich die Kreditlaufzeit um mehrere Jahre. Die meisten Verträge erlauben 5-10 % Sondertilgung pro Jahr. Nutzen Sie diese Option, wann immer Sie finanziellen Spielraum haben.

Ja, einige Banken bieten eine 100 %-Finanzierung oder sogar eine 110 %-Finanzierung (inklusive Kaufnebenkosten) an. Allerdings sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung deutlich höher - oft 0,5-1,0 Prozentpunkte über dem Zinssatz mit 20 % Eigenkapital. Zudem ist das Risiko größer: Sinkt der Immobilienwert, können Sie schnell mehr schulden, als die Immobilie wert ist. Eine Vollfinanzierung sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn Sie ein hohes, sicheres Einkommen haben.

In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme: Die KfW bietet zinsgünstige Kredite für energieeffizientes Bauen und Sanieren (z. B. KfW-Programm 261). Für Familien mit Kindern gibt es Nachfolgeprogramme des Baukindergeldes, die je nach Bundesland variieren. Zusätzlich fördern einige Bundesländer den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum mit eigenen Programmen. Informieren Sie sich bei Ihrer Kommune und der KfW über aktuelle Fördermöglichkeiten.

Der Tilgungssatz hat einen enormen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit des Kredits. Bei einem Zinssatz von 3,5 % dauert es mit 1 % anfänglicher Tilgung rund 46 Jahre, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Mit 2 % Tilgung sind es etwa 30 Jahre, bei 3 % Tilgung nur noch rund 24 Jahre. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart über die Laufzeit zehntausende Euro an Zinsen. Empfohlen wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, besser 3 %.