Neun Phasen vom ersten Gespräch bis zum Ende der Gewährleistung
Die HOAI gliedert die Arbeit des Architekten in neun Leistungsphasen. Jede Phase hat einen festen Anteil am Honorar (§ 34 Abs. 3 HOAI) und umfasst bestimmte Grundleistungen, die in Anlage 10.1 aufgelistet sind. Wer die Phasen kennt, versteht, wofür er bezahlt, und kann gezielt einzelne Phasen beauftragen. Im HOAI-Rechner können Sie jede Phase einzeln an- oder abwählen.
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (2 %)
Der Architekt klärt mit Ihnen die Aufgabe: Raumprogramm, Budget, Termine, Grundstück und rechtliche Rahmenbedingungen. Er berät zum weiteren Leistungsbedarf, etwa ob Fachplaner für Tragwerk oder Haustechnik nötig sind. Das Ergebnis ist eine gemeinsame Grundlage für die Planung.
Leistungsphase 2: Vorplanung (7 %)
Jetzt entstehen die ersten Skizzen und Varianten. Der Architekt entwickelt ein Planungskonzept, prüft es gegen das Baurecht, führt erste Abstimmungen mit Behörden und erstellt die Kostenschätzung nach DIN 276. Diese Kostenschätzung dient als vorläufige Grundlage für Ihre Finanzierung.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (15 %)
Das gewählte Konzept wird zum durchgearbeiteten Entwurf, meist im Maßstab 1:100. Tragwerk, Haustechnik und Materialien werden integriert. Am Ende steht die Kostenberechnung, auf deren Grundlage das Honorar in der Regel endgültig berechnet wird. Die Entwurfsplanung ist der Moment, in dem die Gestalt des Gebäudes feststeht.
Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (3 %)
Der Architekt erstellt die Bauvorlagen und reicht den Bauantrag ein. Er begleitet das Verfahren bis zur Baugenehmigung und ergänzt Unterlagen bei Rückfragen der Behörde. Bei Innenräumen ist diese Phase mit 2 % bewertet, weil oft keine Genehmigung erforderlich ist.
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (25 %)
Die Ausführungsplanung übersetzt den Entwurf in Werk- und Detailpläne im Maßstab 1:50 bis 1:1, nach denen die Handwerker bauen. Sie ist mit 25 % bei Gebäuden und 30 % bei Innenräumen die zweitgrößte Phase. Fehler in dieser Phase werden auf der Baustelle teuer, deshalb lohnt hier eine sorgfältige Beauftragung.
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe (10 %)
Der Architekt ermittelt die Mengen und erstellt die Leistungsverzeichnisse, mit denen Angebote von Baufirmen eingeholt werden. Außerdem wird ein Terminplan aufgestellt und die Kostenberechnung mit den bepreisten Leistungsverzeichnissen verglichen.
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe (4 %)
Angebote werden eingeholt, geprüft, verglichen und verhandelt. Der Architekt erstellt einen Preisspiegel, empfiehlt Vergaben und wirkt bei der Auftragserteilung mit. Er stellt die Kosten den Ergebnissen der Vergabe gegenüber, damit Sie frühzeitig Abweichungen erkennen.
Leistungsphase 8: Objektüberwachung (32 %)
Die größte Phase: Der Architekt überwacht die Bauausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen und Verträgen, koordiniert die Gewerke, führt das Bautagebuch, prüft Rechnungen, verfolgt Kosten und Termine und organisiert die Abnahmen. Wegen des hohen Zeitaufwands vor Ort ist sie mit 32 % bewertet.
Leistungsphase 9: Objektbetreuung (2 %)
Nach der Übergabe bewertet der Architekt fachlich die Mängel, die innerhalb der Verjährungsfristen festgestellt werden, längstens fünf Jahre ab Abnahme. Vor Ablauf der Fristen begeht er das Objekt, um Mängel festzustellen, und wirkt bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit. Das Überwachen der Mängelbeseitigung ist dagegen eine Besondere Leistung und muss gesondert vereinbart werden.
Teilbeauftragung: Was ist erlaubt?
Sie müssen nicht alle Phasen auf einmal beauftragen. Nach § 8 Abs. 1 HOAI dürfen dann nur die Prozentsätze der übertragenen Phasen berechnet werden. Häufig ist eine stufenweise Beauftragung: zuerst die Leistungsphasen 1 bis 4 (bei Gebäuden 27 %), nach der Baugenehmigung die Phasen 5 bis 9. Werden innerhalb einer Phase nur einzelne Grundleistungen übertragen, ist nur der entsprechende Anteil zu vergüten (§ 8 Abs. 2).
Bei 400.000 € anrechenbaren Kosten in Zone III und Mittelsatz ergeben die Leistungsphasen 1 bis 4 zusammen rund 15.606 € netto, die Phasen 5 bis 9 rund 42.193 €. Den genauen Wert für Ihr Projekt zeigt der HOAI-Rechner im Balkendiagramm je Leistungsphase.
Fazit
Die Leistungsphasen machen das Architektenhonorar nachvollziehbar. Fast 60 % des Honorars entfallen auf Ausführungsplanung und Bauüberwachung. Wer hier spart, spart oft an der falschen Stelle. Ausführlich erklärt der Leitartikel Architektenhonorar berechnen, wie die Phasen in die Gesamtberechnung einfließen.