Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weitergibt, möchte oft trotzdem darin wohnen bleiben oder die Mieteinnahmen behalten. Das geht mit einem vorbehaltenen Nießbrauch oder Wohnrecht. Für das Finanzamt ist ein solches Recht ein eigener Wert, der den Wert der Schenkung mindert. Wie hoch dieser Wert ist, legt das Bewertungsgesetz (BewG) recht genau fest. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie einen Nießbrauch berechnen, welche Vervielfältiger ab 2026 gelten und wie sich das auf die Schenkungsteuer auswirkt.
Mit dem Nießbrauch-Rechner können Sie alle Schritte direkt mit Ihren eigenen Zahlen nachvollziehen. Die Ergebnisse sind eine unverbindliche Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Was ist ein Nießbrauch, was ein Wohnrecht?
Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die berechtigte Person darf die Immobilie umfassend nutzen: selbst darin wohnen, sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Im Gegenzug trägt sie in der Regel die gewöhnlichen Kosten, etwa laufende Instandhaltung und Grundsteuer. Eigentümer ist aber bereits der Beschenkte.
Das Wohnrecht ist enger. Die berechtigte Person darf bestimmte Räume oder das ganze Haus selbst bewohnen, eine Vermietung an Dritte ist ohne besondere Vereinbarung nicht vorgesehen. Beide Rechte erlöschen spätestens mit dem Tod der berechtigten Person und werden im Grundbuch eingetragen. Für die Bewertung gilt dasselbe Verfahren, nur der Jahreswert unterscheidet sich.
Die Grundformel: Jahreswert mal Vervielfältiger
Nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Kapitalwert lebenslanger Nutzungen mit einem Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen. Die Formel lautet also:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Der Jahreswert ist der wirtschaftliche Nutzen eines Jahres. Bei einem selbst genutzten Haus ist das die ersparte ortsübliche Kaltmiete, bei vermieteten Wohnungen der Reinertrag, also die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten, die die berechtigte Person selbst trägt. Der Vervielfältiger berücksichtigt, wie lange das Recht voraussichtlich besteht und dass künftige Zahlungen heute weniger wert sind.
Woher kommen die Vervielfältiger?
Das Gesetz schreibt vor, dass die Vervielfältiger nach der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent zu berechnen sind. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht dazu jedes Jahr eine Tabelle nach Alter und Geschlecht. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Es beruht auf der Sterbetafel 2022/2024, die am 22. Juli 2025 veröffentlicht wurde.
Einige Werte aus dieser Tabelle:
1. Alter 50: Männer 14,977, Frauen 15,711
2. Alter 60: Männer 12,798, Frauen 13,832
3. Alter 65: Männer 11,444, Frauen 12,583
4. Alter 70: Männer 9,938, Frauen 11,107
5. Alter 75: Männer 8,282, Frauen 9,393
6. Alter 80: Männer 6,509, Frauen 7,490
7. Alter 85: Männer 4,743, Frauen 5,512
Maßgebend ist das vollendete Lebensalter am Bewertungsstichtag, also am Tag der Schenkung. Frauen haben wegen der höheren Lebenserwartung durchgehend höhere Vervielfältiger. Je jünger die berechtigte Person ist, desto wertvoller ist das Recht.
Die Obergrenze nach § 16 BewG
Damit ein Nutzungsrecht rechnerisch nicht mehr wert wird als die Immobilie, deckelt § 16 BewG den Jahreswert. Er darf höchstens den Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz geteilt durch 18,6 betragen. Bei einem Grundbesitzwert von 250.000 € liegt die Grenze bei rund 13.441 € im Jahr. Wer tatsächlich 24.000 € Miete im Jahr erzielt, darf für die Bewertung trotzdem nur diesen Höchstwert ansetzen.
Die Deckelung betrifft vor allem Immobilien mit hoher Mietrendite im Verhältnis zum steuerlichen Wert, etwa ältere Mehrfamilienhäuser in günstigen Lagen. Der Rechner prüft die Grenze automatisch und zeigt an, ob sie greift.
Rechenbeispiel: Mutter überträgt ihr Haus an die Tochter
Eine 72-jährige Mutter schenkt ihrer Tochter ein Einfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 520.000 €. Sie behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor und wohnt weiter im Haus. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 1.100 € im Monat.
1. Jahreswert: 12 × 1.100 € = 13.200 €
2. Höchstwert nach § 16 BewG: 520.000 € ÷ 18,6 = 27.957 €, die Grenze greift nicht
3. Vervielfältiger Frau, 72 Jahre: 10,447
4. Kapitalwert: 13.200 € × 10,447 = 137.900 €
5. Wert der Schenkung: 520.000 € − 137.900 € = 382.100 €
Mit 382.100 € bleibt der Erwerb unter dem Freibetrag von 400.000 € für Kinder. Es fällt keine Schenkungsteuer an. Ohne den Vorbehalt läge der Erwerb 120.000 € über dem Freibetrag, bei 11 % wären das 13.200 € Steuer.
Befristete Rechte nach Anlage 9a
Nicht jedes Recht ist lebenslang. Wird ein Nießbrauch zum Beispiel auf zehn Jahre bestellt, gilt § 13 BewG mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a. Für zehn Jahre beträgt er 7,745, für 20 Jahre 12,279. Weil ein Nießbrauch oder Wohnrecht einer Person aber spätestens mit ihrem Tod endet, darf der Wert nach § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht höher sein als der lebenslange Wert. Bei sehr alten Berechtigten ist deshalb oft der lebenslange Vervielfältiger maßgebend. Mehr dazu im Beitrag Befristeter Nießbrauch und der Höchstwert.
Was passiert bei frühem Tod?
Der Vervielfältiger unterstellt eine durchschnittliche Lebensdauer. Stirbt die berechtigte Person deutlich früher, wäre der Abzug zu hoch gewesen. Deshalb erlaubt § 14 Abs. 2 BewG eine Berichtigung nach der tatsächlichen Dauer, allerdings nur innerhalb fester Fristen. Bei einem Alter von mehr als 70 bis 75 Jahren am Stichtag sind es zum Beispiel 5 Jahre, bei mehr als 65 bis 70 Jahren 6 Jahre. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag; für den Beschenkten führt sie meist zu einer Nachzahlung, weil nachträglich ein kleinerer Kapitalwert abgezogen wird.
Nießbrauch und Schenkungsteuer im Zusammenspiel
Steuerpflichtig ist nach § 10 Abs. 1 ErbStG die Bereicherung des Erwerbers. Wer eine Immobilie mit einem Nießbrauch belastet erhält, ist um den Kapitalwert weniger bereichert. Zwei Sonderregeln sollten Sie kennen:
1. Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, sind nach § 13d ErbStG 10 % ihres Werts steuerfrei. Belastungen, die mit dem befreiten Teil zusammenhängen, sind nach § 10 Abs. 6a ErbStG nicht abzugsfähig. Der Kapitalwert wirkt dann nur zu 90 %.
2. Hat sich der Nießbrauch bereits im Grundbesitzwert ausgewirkt, etwa weil ein Gutachten den geringeren Wert belegt, ist ein zweiter Abzug nach § 10 Abs. 6b ErbStG ausgeschlossen.
Freibeträge und Steuersätze hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben 400.000 € Freibetrag, Enkel 200.000 €, Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 €. Details und Vergleichsrechnungen finden Sie im Erbschaftsteuer-Rechner.
Mehrere Berechtigte
Behalten sich beide Eltern gemeinsam den Nießbrauch vor, hängt die Dauer von zwei Leben ab. Endet das Recht erst mit dem Tod des Längerlebenden, ist nach § 14 Abs. 3 BewG der höhere Vervielfältiger der beiden maßgebend. Endet es schon mit dem ersten Todesfall, gilt der niedrigere. In der Praxis wird der Nießbrauch häufig so gestaltet, dass er nach dem Tod eines Elternteils beim anderen weiterläuft. Diese Konstellation lässt sich mit dem Rechner näherungsweise abbilden, indem Sie den Elternteil mit dem höheren Vervielfältiger eintragen.
Typische Fehler bei der Berechnung
1. Warmmiete statt Kaltmiete: Betriebskosten zählen nicht zum Nutzen, sie werden ohnehin vom Bewohner getragen.
2. Falsche Tabelle: Für Schenkungen im Jahr 2025 gilt die Tabelle für 2025, nicht die für 2026. Entscheidend ist der Stichtag.
3. Marktwert statt Steuerwert: Die Deckelung nach § 16 BewG und der Wert der Schenkung beziehen sich auf den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz.
4. Kosten vergessen: Trägt die berechtigte Person Instandhaltung oder Grundsteuer, mindern diese Kosten den Jahreswert. Die Höhe der Grundsteuer können Sie mit dem Grundsteuer-Rechner abschätzen.
Fazit
Einen Nießbrauch zu berechnen ist mit den amtlichen Tabellen kein Hexenwerk: Jahreswert ermitteln, gegebenenfalls nach § 16 BewG deckeln, mit dem Vervielfältiger für Alter und Geschlecht multiplizieren. Das Ergebnis mindert den Wert der Schenkung und kann die Steuer auf null senken. Für die konkrete Übertragung sind aber notarielle Gestaltung, Grundbucheintrag und oft auch eine steuerliche Beratung sinnvoll. Probieren Sie verschiedene Szenarien im Nießbrauch-Rechner aus, bevor Sie in das Beratungsgespräch gehen.