Grundsteuer-Rechner

Die neue Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie. Dieser wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Steuermessbetrag ergibt. Abschließend multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz — daraus ergibt sich die jährliche Grundsteuer. Je nach Bundesland unterscheidet sich die Methode zur Ermittlung des Grundsteuerwerts erheblich: Einige Länder nutzen das wertbasierte Bundesmodell, andere rein flächenbasierte Modelle.

Deutschland hat sechs verschiedene Grundsteuer-Modelle: Das Bundesmodell (Wertmodell) gilt in 11 Bundesländern, darunter Berlin, NRW, Sachsen und Schleswig-Holstein. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Gebäudefläche zählt — der Immobilienwert spielt keine Rolle. Baden-Württemberg verwendet das Bodenwertmodell, das ausschließlich auf dem Bodenrichtwert basiert. Hamburg hat ein Wohnlagenmodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Verfahren und Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell. Unser Rechner erkennt automatisch das richtige Modell anhand Ihres Bundeslandes.

Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) Ihres Bundeslandes. Geben Sie dort einfach Ihre Adresse oder Ihr Flurstück ein, und der aktuelle Bodenrichtwert wird angezeigt. Alternativ können Sie den Bodenrichtwert beim zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erfragen. Für die Grundsteuer-Berechnung wird in der Regel der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen, der im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ausgewiesen ist.

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Gemeinde individuell festlegt und der als letzter Multiplikator in die Grundsteuer-Berechnung einfließt. Er variiert enorm: von unter 200 % in kleinen Landgemeinden bis über 900 % in einigen Großstädten. Die Gemeinden waren aufgefordert, ihre Hebesätze zur Reform so anzupassen, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt aufkommensneutral bleibt. In der Praxis haben viele Gemeinden die Hebesätze jedoch unterschiedlich stark verändert, sodass sich die individuelle Belastung für Eigentümer durchaus verschoben hat.

Das lässt sich pauschal nicht sagen, da es von drei Faktoren abhängt: dem neuen Grundsteuerwert Ihrer Immobilie, der Steuermesszahl und dem angepassten Hebesatz Ihrer Gemeinde. Zwar war die Reform als aufkommensneutral geplant — also sollte die Gemeinde insgesamt gleich viel einnehmen — doch innerhalb einer Gemeinde gibt es Gewinner und Verlierer. Tendenziell steigt die Grundsteuer für Immobilien in sehr guten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten, während Eigentümer in einfacheren Lagen oft entlastet werden. Mit unserem Alt-vs-Neu-Vergleich können Sie Ihre persönliche Veränderung sofort sehen.

Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Zustellung des Grundsteuerwertbescheids Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Prüfen Sie sorgfältig, ob die zugrunde gelegten Daten korrekt sind: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Grundstücksart. Häufige Fehlerquellen sind falsche Flächenangaben oder ein zu hoch angesetzter Bodenrichtwert. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung — Sie müssen die Grundsteuer zunächst weiterhin zahlen. Bei einer erfolgreichen Korrektur erhalten Sie die zu viel gezahlte Steuer jedoch erstattet.

Bayern hat sich bewusst gegen das Bundesmodell entschieden, weil der Freistaat eine rein flächenbasierte Berechnung für gerechter und einfacher hält. Im bayerischen Flächenmodell spielen Immobilienwerte und Bodenrichtwerte keine Rolle — es zählen ausschließlich die Quadratmeterzahlen von Grundstück und Gebäude. Bayern argumentiert, dass so Wertsteigerungen am Immobilienmarkt nicht automatisch zu höherer Grundsteuer führen und die Berechnung für Eigentümer transparenter und nachvollziehbarer ist. Kritiker wenden ein, dass das Modell Wertunterschiede zwischen Toplagen und einfachen Lagen ignoriert.

Grundsätzlich ist der Eigentümer der Steuerschuldner — er erhält den Bescheid und muss die Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Allerdings darf der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten vollständig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Das ist bei den allermeisten Mietverträgen der Fall. Die Grundsteuer erscheint dann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Eine Erhöhung der Grundsteuer durch die Reform kann sich also direkt in höheren Nebenkosten für Mieter niederschlagen.

Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und deren Flächen. Grundsteuer B (baulich) gilt für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke — also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebautes Bauland. Für die allermeisten Eigentümer ist Grundsteuer B relevant. Die Hebesätze für A und B werden von den Gemeinden getrennt festgelegt und unterscheiden sich in der Regel deutlich. Unser Rechner berechnet die Grundsteuer B, da diese den Großteil aller Immobilieneigentümer betrifft.

Die Grundsteuer wird in vier Raten zu je einem Viertel des Jahresbetrags fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ können Eigentümer beim Finanzamt beantragen, die Grundsteuer als Jahresbetrag zum 1. Juli in einer Summe zu zahlen — dieser Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden. Bei Eigentumsübergang (z. B. Hauskauf) ist der neue Eigentümer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres grundsteuerpflichtig. Die Zahlungstermine gelten einheitlich in ganz Deutschland.