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Nießbrauch- & Wohnrecht-Rechner 2026

Wie viel ist ein Nießbrauch oder Wohnrecht steuerlich wert? Berechnen Sie den Kapitalwert mit den amtlichen Vervielfältigern ab 1. Januar 2026 und sehen Sie sofort, wie stark der Vorbehalt die Schenkungsteuer senkt.

100 % kostenlosKeine Daten gespeichertVervielfältiger ab 01.01.2026

Amtliche Werte, aber keine Steuerberatung

Der Rechner nutzt die Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Sterbetafel 2022/2024), gültig für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Für Stichtage bis 31.12.2025 gelten andere Tabellen. Die Schenkungsteuer ist eine vereinfachte Schätzung; bei konkreten Übertragungen sollten Sie eine Steuerberatung oder ein Notariat hinzuziehen.

Nutzen & Immobilie

€
€
€

Berechtigte Person & Laufzeit

J.

Schenkung

Kapitalwert des Rechts

181.195 €

40,3 % des Immobilienwerts (450.000 €)

Angesetzter Jahreswert

14.400,00 €

Vervielfältiger

× 12,583

Ø Lebenserwartung laut Tabelle

20,91 Jahre

Höchstjahreswert nach § 16 BewG: 24.193,55 € — nicht erreicht.

Schenkung mit und ohne Vorbehalt

Steuerklasse IOhne Nießbrauch/WohnrechtMit Vorbehalt
Wert der Schenkung450.000 €450.000 €
− Abzug Kapitalwert—181.195 €
− Persönlicher Freibetrag400.000 €400.000 €
= Steuerpflichtiger Erwerb50.000 €0 €
Steuersatz7 %0 %
Schenkungsteuer3.500 €0 €
Steuerersparnis durch den Vorbehalt3.500 €

Mehr zu Freibeträgen und Steuerklassen im Erbschaftsteuer-Rechner.

Berichtigung bei frühem Tod (§ 14 Abs. 2 BewG)

Stirbt die berechtigte Person im Alter von 65 Jahren innerhalb von 7 Jahren nach dem Stichtag, kann die Steuerfestsetzung auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt werden.

Kapitalwert nach Alter bei gleichem Jahreswert

Annahmen & Hinweise

  • Jahreswert = 12 × monatlicher Nutzen abzüglich der Kosten, die der Berechtigte selbst trägt. Bei einem Wohnrecht ist das in der Regel die ortsübliche Kaltmiete für die genutzten Räume.
  • Vervielfältiger für lebenslange Rechte: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, gültig für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2026. Befristete Rechte: Anlage 9a zu § 13 BewG, begrenzt auf den lebenslangen Wert.
  • Schenkungsteuer vereinfacht: Freibetrag nach § 16 ErbStG, Steuersatz nach § 19 ErbStG mit Härteausgleich, keine Vorschenkungen der letzten 10 Jahre, keine weiteren Belastungen. Hat sich das Recht schon im Grundbesitzwert (z. B. per Gutachten) ausgewirkt, ist ein zweiter Abzug ausgeschlossen (§ 10 Abs. 6b ErbStG).
  • Bei mehreren Berechtigten (z. B. Ehepaar) ist nach § 14 Abs. 3 BewG je nach Gestaltung der höchste oder niedrigste Vervielfältiger maßgebend. Unverbindliche Berechnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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Häufig gestellte Fragen

Der Kapitalwert ist der Jahreswert des Nutzens multipliziert mit einem Vervielfältiger (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist meist die ersparte Kaltmiete oder die Mieteinnahme pro Jahr, abzüglich der Kosten, die die berechtigte Person selbst trägt. Der Vervielfältiger hängt bei lebenslangen Rechten vom Alter und Geschlecht ab. Beispiel: Eine 65-jährige Frau mit 14.400 € Jahreswert hat für Stichtage ab 2026 einen Vervielfältiger von 12,583, der Kapitalwert beträgt also rund 181.195 €.

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Sie beruht auf der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts und einem Zinssatz von 5,5 %. Einige Werte: Mann 60 Jahre 12,798, Frau 60 Jahre 13,832, Mann 70 Jahre 9,938, Frau 70 Jahre 11,107, Mann 80 Jahre 6,509, Frau 80 Jahre 7,490. Entscheidend ist der Tag der Schenkung oder des Erbfalls, nicht der Tag der Steuererklärung.

Der Jahreswert darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einem Grundbesitzwert von 300.000 € sind das rund 16.129 € im Jahr. Wer höhere Mieteinnahmen hat, kann für die Bewertung trotzdem nur diesen Höchstwert ansetzen. Die Regel verhindert, dass ein Nutzungsrecht rechnerisch mehr wert ist als die Immobilie selbst. Der Rechner prüft die Grenze automatisch.

Wer eine Immobilie verschenkt und sich den Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehält, verschenkt wirtschaftlich weniger. Der Kapitalwert des Rechts wird deshalb vom Wert der Schenkung abgezogen. Beispiel: Haus 450.000 €, Mutter 65 Jahre, 1.200 € Kaltmiete im Monat: Kapitalwert rund 181.195 €, der Wert der Schenkung sinkt auf rund 268.805 € und liegt damit unter dem Freibetrag von 400.000 € für ein Kind. Ohne Vorbehalt fielen auf die 50.000 € über dem Freibetrag 3.500 € Steuer an.

Dann kann die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG auf Antrag berichtigt werden, also nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet. Das gilt nur innerhalb fester Fristen, die vom Alter am Stichtag abhängen: zum Beispiel höchstens 7 Jahre bei mehr als 60 bis 65 Jahren, 6 Jahre bei mehr als 65 bis 70 Jahren oder 4 Jahre bei mehr als 75 bis 80 Jahren. Für den Beschenkten bedeutet das meist eine Nachzahlung, weil der Abzug kleiner wird.

Ja, das Verfahren ist gleich: Jahreswert mal Vervielfältiger, gedeckelt nach § 16 BewG. Der Unterschied liegt im Jahreswert. Beim Wohnrecht wird die ortsübliche Miete für die Räume angesetzt, die die berechtigte Person selbst bewohnen darf. Beim Nießbrauch zählt der gesamte Ertrag, etwa auch Mieteinnahmen aus vermieteten Wohnungen. Ein Wohnrecht an einer Einliegerwohnung ist deshalb meist deutlich weniger wert als ein Nießbrauch am ganzen Haus.

Für Rechte auf eine feste Zahl von Jahren gilt der Vervielfältiger aus Anlage 9a zu § 13 BewG, zum Beispiel 7,745 für 10 Jahre oder 12,279 für 20 Jahre. Da ein Nießbrauch oder Wohnrecht einer Person spätestens mit ihrem Tod endet, darf der Wert nach § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht höher sein als der lebenslange Wert. Bei einem 88-jährigen Mann greift deshalb bei 10 Jahren Laufzeit der niedrigere lebenslange Vervielfältiger von 3,778.

Maßgebend ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, den das Finanzamt für die Schenkung- oder Erbschaftsteuer feststellt. Er kann vom Kaufpreis oder Marktwert abweichen. Haben Sie ein Verkehrswertgutachten, in dem der Nießbrauch bereits wertmindernd berücksichtigt ist, darf das Recht nicht noch einmal abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Für eine erste Einschätzung können Sie mit einem realistischen Marktwert rechnen.