Nicht jeder Nießbrauch muss lebenslang laufen. Manchmal soll er nur so lange gelten, bis ein Kredit abbezahlt ist oder die Kinder volljährig sind. Außerdem gibt es eine Grenze, die unabhängig von der Laufzeit den Jahreswert deckelt. Beides wirkt sich direkt auf den Kapitalwert und damit auf die Schenkungsteuer aus.
Befristete Nutzungen nach § 13 BewG
Für Nutzungen auf eine bestimmte Zeit gilt § 13 Abs. 1 BewG. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert und dem Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz. Auch diese Werte sind mit 5,5 Prozent Zins und als Mittelwert zwischen vorschüssiger und nachschüssiger Zahlung berechnet. Einige Beispiele:
1. 5 Jahre: 4,388
2. 10 Jahre: 7,745
3. 15 Jahre: 10,314
4. 20 Jahre: 12,279
5. 30 Jahre: 14,933
6. mehr als 101 Jahre: 18,600
Höchstens der lebenslange Wert
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht einer natürlichen Person erlischt spätestens mit ihrem Tod. Ein zehnjähriger Nießbrauch ist deshalb in Wahrheit ein Recht für zehn Jahre, längstens bis zum Tod. § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG bestimmt für solche Fälle, dass der Kapitalwert den Wert nach § 14 BewG nicht übersteigen darf.
Beispiel: Ein 88-jähriger Mann behält sich einen Nießbrauch für zehn Jahre vor. Nach Anlage 9a ergäbe sich ein Vervielfältiger von 7,745. Der lebenslange Vervielfältiger für einen 88-jährigen Mann beträgt ab 2026 aber nur 3,778. Angesetzt wird der niedrigere Wert. Bei einer 65-jährigen Frau ist es umgekehrt: Zehn Jahre ergeben 7,745, lebenslang wären es 12,583. Hier gilt der Wert aus Anlage 9a.
Die Obergrenze nach § 16 BewG
Unabhängig von der Laufzeit begrenzt § 16 BewG den Jahreswert. Er darf höchstens den Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz geteilt durch 18,6 betragen. Der Divisor entspricht dem Vervielfältiger für eine immerwährende Nutzung. Die Regel stellt sicher, dass ein Nutzungsrecht nie mehr wert ist als die Immobilie selbst.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat einen Grundbesitzwert von 250.000 € und bringt 24.000 € Nettomiete im Jahr. Der Höchstwert liegt bei 250.000 € ÷ 18,6 = 13.441 €. Für einen 62-jährigen Mann mit einem Vervielfältiger von 12,272 ergibt sich ein Kapitalwert von rund 164.946 € statt der rechnerischen 294.528 €.
Wann lohnt sich eine Befristung?
Ein befristeter Nießbrauch hat einen kleineren Kapitalwert als ein lebenslanger, solange die Laufzeit deutlich unter der statistischen Restlebenserwartung liegt. Der Abzug bei der Schenkungsteuer fällt dann geringer aus. Dafür erhält der Beschenkte früher die volle Nutzung. Eine Befristung kann sinnvoll sein, wenn die Eltern ihre Altersversorgung nur für eine Übergangszeit absichern möchten oder wenn ein Darlehen getilgt werden soll. Wie sich eine Finanzierung über die Laufzeit entwickelt, können Sie mit dem Immobilienkredit-Rechner durchspielen.
Praxistipps
1. Legen Sie im Vertrag eindeutig fest, ob das Recht befristet, lebenslang oder beides ist.
2. Prüfen Sie mit dem Rechner beide Varianten, denn der kleinere Vervielfältiger gewinnt.
3. Denken Sie an die Deckelung, wenn die Mieten im Verhältnis zum Steuerwert hoch sind.
Fazit
Anlage 9a, die Begrenzung auf den lebenslangen Wert und die Deckelung nach § 16 BewG greifen ineinander. Im Nießbrauch-Rechner wählen Sie einfach die Option Befristet und sehen sofort, welcher Vervielfältiger zählt und ob der Jahreswert gedeckelt wird. Die Berechnung ersetzt keine Steuerberatung.