Die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine der bekanntesten Gestaltungen, um Immobilien steuergünstig an die nächste Generation weiterzugeben. Die Eltern übertragen das Eigentum, behalten aber das Recht, das Haus zu nutzen oder die Mieten zu kassieren. Weil der Beschenkte ein belastetes Grundstück erhält, sinkt der steuerpflichtige Wert.
So funktioniert der Abzug
Steuerpflichtig ist nach § 10 Abs. 1 ErbStG die Bereicherung des Erwerbers. Wer ein Haus mit Nießbrauch erhält, hat einen geringeren wirtschaftlichen Vorteil. Deshalb wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Grundbesitzwert abgezogen. Der Kapitalwert ergibt sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG. Für Schenkungen ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025.
Rechenbeispiel mit Freibetrag
Ein 68-jähriger Vater schenkt seiner Tochter eine Eigentumswohnung im Grundbesitzwert von 600.000 € und behält den lebenslangen Nießbrauch. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 900 € im Monat.
1. Jahreswert: 10.800 €
2. Vervielfältiger Mann, 68 Jahre: 10,561
3. Kapitalwert: 114.059 €
4. Wert der Schenkung: 600.000 € − 114.059 € = 485.941 €
5. Nach Freibetrag von 400.000 € und Abrundung auf volle 100 €: 85.900 € steuerpflichtig
6. Steuer bei 11 %: 9.449 €
Ohne Nießbrauch wären 200.000 € steuerpflichtig, die Steuer läge bei 22.000 €. Der Vorbehalt spart also 12.551 €.
Freibeträge alle zehn Jahre nutzen
Freibeträge stehen je Schenker und Beschenktem alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Mehrere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer größere Vermögen übertragen möchte, kann Immobilien deshalb in Etappen verschenken, jeweils mit vorbehaltenem Nießbrauch. Wie sich gestaffelte Schenkungen auswirken, zeigt der Erbschaftsteuer-Rechner im Modus Schenkung.
Vermietete Immobilien: nur 90 % Abzug
Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, sind nach § 13d ErbStG 10 % ihres Werts steuerfrei. Im Gegenzug sind Schulden und Lasten, soweit sie auf den befreiten Teil entfallen, nicht abzugsfähig (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird dann nur zu 90 % abgezogen. Der Rechner berücksichtigt das, wenn Sie das entsprechende Häkchen setzen.
Keine doppelte Berücksichtigung
Wird der Grundbesitzwert per Gutachten nachgewiesen und ist der Nießbrauch darin bereits wertmindernd eingeflossen, darf er nicht zusätzlich abgezogen werden. Das regelt § 10 Abs. 6b ErbStG. Achten Sie darauf, wie Ihr Gutachten aufgebaut ist.
Fallstricke in der Praxis
1. Früher Tod: Stirbt der Nießbraucher innerhalb der Fristen des § 14 Abs. 2 BewG, kann die Steuer auf Antrag berichtigt werden. Für den Beschenkten bedeutet das meist eine Nachzahlung.
2. Verzicht auf den Nießbrauch: Verzichten die Eltern später unentgeltlich auf den Nießbrauch, kann das eine weitere Schenkung sein.
3. Rückforderungsrechte: Viele Verträge enthalten Rückforderungsrechte, etwa bei Verkauf oder Insolvenz des Beschenkten. Sie sind sinnvoll, sollten aber sauber formuliert sein.
4. Pflegefall: Wer später Sozialleistungen benötigt, muss mit einer Rückforderung der Schenkung durch den Sozialträger innerhalb von zehn Jahren rechnen.
Fazit
Der Nießbrauchsvorbehalt senkt die Schenkungsteuer oft deutlich, besonders wenn die Schenker noch vergleichsweise jung sind. Je älter die berechtigte Person, desto kleiner der Vervielfältiger und desto geringer der Abzug. Ermitteln Sie Ihren Kapitalwert mit dem Nießbrauch-Rechner und besprechen Sie die Gestaltung vor der Beurkundung mit einer Steuerberatung oder einem Notariat. Diese Seite ist keine Steuerberatung.