Die Regel in einem Satz
„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ So steht es in § 573c Abs. 1 BGB. Wer als Mieter bis zum 3. Werktag im Januar kündigt, zieht also zum 31. März aus. Der Kündigungsmonat zählt voll mit, wenn die Kündigung rechtzeitig zugeht. Diese kurze Schonfrist nennt man Karenzzeit.
Werktag heißt Montag bis Samstag
Für die drei Tage zählen Werktage, nicht Arbeitstage. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Samstag ein Werktag im Sinne dieser Vorschrift ist (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Nicht mit zählen Sonntage und gesetzliche Feiertage. Welche Feiertage gelten, hängt vom Bundesland ab.
| Monat | Werktage am Monatsanfang | 3. Werktag | Mietende |
|---|---|---|---|
| Oktober 2026 | Do 1., Fr 2., Sa 3. ist Feiertag, So 4. | Mo, 5. Oktober | 31. Dezember 2026 |
| November 2026 | So 1., Mo 2., Di 3., Mi 4. | Mi, 4. November | 31. Januar 2027 |
| Januar 2027 | Fr 1. ist Feiertag, Sa 2., So 3., Mo 4. | Di, 5. Januar | 31. März 2027 |
| April 2026 | Mi 1., Do 2., Fr 3. Karfreitag | Sa, 4. April | 30. Juni 2026 |
Das Beispiel Oktober 2026 zeigt, wie ein Feiertag die Frist verlängert: Weil der Tag der Deutschen Einheit auf einen Samstag fällt, rückt der 3. Werktag auf Montag, den 5. Oktober. Ohne den Feiertag wäre es Samstag, der 3. Oktober.
Sonderfall: Der 3. Werktag ist ein Samstag
Im April 2026 fällt der 3. Werktag auf Samstag, den 4. April. Ob sich die Frist dann nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag verschiebt, hier Dienstag, den 7. April, nach Ostermontag, ist umstritten. Der BGH hat die Frage ausdrücklich offengelassen. Planen Sie deshalb mit dem Samstag, besser noch mit dem Freitag davor. Der Kündigungsfrist-Rechner zeigt beide Daten an.
Mieter: immer 3 Monate
Für Mieter gilt die Frist von drei Monaten unabhängig davon, wie lange sie schon in der Wohnung leben. Eine längere Frist im Mietvertrag ist unwirksam, weil § 573c Abs. 4 BGB Abweichungen zum Nachteil des Mieters verbietet. Eine Ausnahme ist der beiderseitige Kündigungsverzicht: Er kann für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss vereinbart werden. Auch bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht für bis zu vier Jahre ausgeschlossen sein (§ 557a Abs. 3 BGB).
Vermieter: 3, 6 oder 9 Monate
Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Wer seit sechs Jahren in der Wohnung lebt, erhält also sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Gezählt wird ab dem Tag, an dem die Wohnung übergeben wurde, nicht ab der Unterschrift unter den Vertrag.
Außerdem braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung (§ 573 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Mieter können in Härtefällen widersprechen (§ 574 BGB).
Schriftform und Zugang
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Sie muss also auf Papier stehen und eigenhändig unterschrieben sein. Leben mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle unterschreiben, und sie muss allen Vermietern zugehen. Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger. Wer am letzten Tag per Post verschickt, verpasst die Frist fast sicher. Wie Sie den Zugang beweisen, lesen Sie im Beitrag Kündigung zustellen.
Nicht erfasst: Sonderfälle
Für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters gilt eine kürzere Frist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB). Zeitmietverträge, Gewerbemietverträge und Sonderkündigungsrechte, etwa nach einer Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung, folgen eigenen Regeln. Diese Fälle bildet der Rechner nicht ab.
Wie die Fristen im Arbeitsrecht funktionieren, erklärt unser Leitartikel Kündigungsfrist berechnen.