Immobilien als Erbschaftsteuer-Treiber
Immobilien sind in vielen Erbfällen der mit Abstand größte Vermögenswert. In den letzten zwei Jahrzehnten sind die Immobilienpreise in Deutschland erheblich gestiegen, sodass viele Erbschaften allein durch den Immobilienwert die Freibeträge deutlich übersteigen. Gleichzeitig hat die Bewertungsreform zum 1. Januar 2023 dazu geführt, dass die steuerlichen Immobilienwerte näher an die tatsächlichen Marktwerte herangerückt sind. Die Folge: höhere Erbschaftsteuerbelastungen bei Immobilienerbschaften.
Wie wird eine geerbte Immobilie bewertet?
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Es kommen drei Verfahren zum Einsatz, je nach Immobilientyp. Das Vergleichswertverfahren wird für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet und orientiert sich an den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zum Einsatz und basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Das Sachwertverfahren wird als Auffangverfahren genutzt, wenn die anderen Verfahren nicht anwendbar sind, und orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes.
Seit der Bewertungsreform 2023 wurden die Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Regionalfaktoren aktualisiert. Insbesondere die Absenkung der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren hat zu teilweise deutlich höheren Bewertungen geführt, da niedrigere Zinssätze mathematisch zu höheren Kapitalwerten der Mieteinnahmen führen.
Der 10-Prozent-Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
Eine der wichtigsten Vergünstigungen bei Immobilienerbschaften ist der 10-Prozent-Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG. Wenn die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet ist, werden nur 90 Prozent des ermittelten Wertes für die Erbschaftsteuer angesetzt. Diese Regelung soll den besonderen sozialen Charakter des Mietwohnungsbaus berücksichtigen und die Fortführung der Vermietung nicht durch übermäßige Steuerbelastungen gefährden.
Voraussetzung für den Abschlag ist, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls zu Wohnzwecken vermietet ist. Eine kurzfristige Vermietung — etwa Ferienwohnungen — genügt in der Regel nicht. Außerdem muss die Vermietung nach dem Erbfall grundsätzlich fortgesetzt werden.
Die Familienheim-Regelung: Steuerfrei erben
Die mit Abstand wichtigste Steuerbefreiung bei Immobilienerbschaften ist die Familienheim-Regelung. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können die vom Erblasser bis zum Tod selbst genutzte Wohnimmobilie komplett steuerfrei erben — ohne Wertbegrenzung. Ein Familienheim im Wert von 2 Millionen Euro kann genauso steuerfrei vererbt werden wie eines im Wert von 200.000 Euro.
Die Bedingungen sind klar: Der Erblasser muss die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben (oder war aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit daran gehindert). Der erbende Ehepartner muss die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen und diese Nutzung mindestens zehn Jahre lang fortführen. Bei vorzeitiger Aufgabe der Selbstnutzung entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend — es sei denn, es liegen zwingende Gründe vor.
Für Kinder gilt die Familienheim-Regelung ebenfalls, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Die begünstigte Wohnfläche ist auf 200 Quadratmeter begrenzt. Für die darüber hinausgehende Fläche fällt regulär Erbschaftsteuer an. Auch Kinder müssen die Immobilie unverzüglich selbst nutzen und dies zehn Jahre lang beibehalten.
Nießbrauch als Planungsinstrument
Der Nießbrauch ist ein mächtiges Instrument der Immobilienübertragung zu Lebzeiten. Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder andere Personen überträgt, kann sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Das bedeutet: Der Schenker darf die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder die Mieteinnahmen behalten, obwohl er das Eigentum bereits übertragen hat.
Der steuerliche Vorteil liegt darin, dass der Nießbrauch den steuerpflichtigen Wert der Schenkung mindert. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Je jünger der Schenker zum Zeitpunkt der Übertragung, desto höher der Kapitalwert des Nießbrauchs und desto geringer der steuerpflichtige Schenkungswert. Bei einem 60-jährigen Schenker kann der Nießbrauch den steuerpflichtigen Wert um 40 bis 50 Prozent reduzieren.
Ein Beispiel: Eine Mutter (60 Jahre) überträgt eine Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro mit einer Jahreskaltmiete von 15.000 Euro an ihre Tochter. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt bei einer 60-Jährigen etwa das 13-fache der Jahresmiete, also rund 195.000 Euro. Der steuerpflichtige Schenkungswert beträgt damit nur 305.000 Euro — deutlich unter dem Kinderfreibetrag von 400.000 Euro. Die Übertragung wäre komplett steuerfrei.
Strategien für die Übertragung von Immobilien
Die frühzeitige Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten ist in den meisten Fällen steuerlich günstiger als das Vererben. Durch die Kombination aus Nießbrauchsvorbehalt, Zehn-Jahres-Freibeträgen und der Möglichkeit, den Zeitpunkt der Übertragung frei zu wählen, lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren. Besonders bei Immobilien, deren Wert den Freibetrag übersteigt, sollte eine Übertragungsstrategie möglichst früh entwickelt werden.
Wichtig ist dabei auch die Wahl des richtigen Bewertungszeitpunkts. Bei Schenkungen ist der Stichtag der Tag der Schenkung, nicht der Tag des Todes. Wenn absehbar ist, dass die Immobilienwerte weiter steigen, kann eine frühzeitige Übertragung auch deshalb vorteilhaft sein, weil der niedrigere heutige Wert zugrunde gelegt wird.
Fazit: Immobilienerbschaften erfordern Planung
Die Kombination aus gestiegenen Immobilienwerten, aktualisierten Bewertungsverfahren und unveränderten Freibeträgen macht eine sorgfältige Planung bei Immobilienerbschaften unverzichtbar. Nutzen Sie die Familienheim-Regelung, den Nießbrauch und die Zehn-Jahres-Freibeträge, um die Steuerlast zu minimieren. Mit unserem Erbschaftsteuer-Rechner können Sie berechnen, welche Steuer bei Ihrer Immobilienerbschaft anfallen würde und wie viel Sie durch eine rechtzeitige Übertragung sparen können.