Wohnrecht und Nießbrauch werden oft in einem Atemzug genannt, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen. Beide sichern ab, dass die bisherigen Eigentümer weiter im Haus leben können. Rechtlich und wirtschaftlich gibt es aber deutliche Unterschiede, die sich auch im steuerlichen Wert niederschlagen.
Das Wohnrecht: Wohnen, aber nicht vermieten
Das dingliche Wohnrecht erlaubt der berechtigten Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Sie darf Familienangehörige und Pflegepersonen aufnehmen, eine Vermietung an Dritte ist aber nur mit ausdrücklicher Gestattung möglich. Zieht die berechtigte Person etwa in ein Pflegeheim, bleibt die Wohnung häufig leer, weil sie nicht einfach vermietet werden kann.
Der Nießbrauch: umfassende Nutzung
Der Nießbrauch geht weiter. Die berechtigte Person darf die Immobilie selbst bewohnen, vermieten und die Erträge behalten. Sie ist wirtschaftlich fast wie ein Eigentümer gestellt, kann die Immobilie aber nicht verkaufen oder belasten. Gesetzlich trägt sie die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer. Außergewöhnliche Ausbesserungen, etwa ein neues Dach, gehören grundsätzlich zum Eigentümer, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Gleiche Formel, anderer Jahreswert
Steuerlich werden beide Rechte gleich bewertet: Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG, begrenzt nach § 16 BewG auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6. Der Unterschied liegt ausschließlich im Jahreswert.
1. Beim Wohnrecht ist das die ortsübliche Kaltmiete für die Räume, die die berechtigte Person bewohnen darf.
2. Beim Nießbrauch ist es der gesamte Reinertrag: bei Selbstnutzung die ersparte Miete, bei Vermietung die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten, die die berechtigte Person trägt.
Beispiel: Einliegerwohnung oder ganzes Haus
Eine 78-jährige Mutter überträgt ihr Haus mit einem Grundbesitzwert von 480.000 € an ihren Sohn. Variante A: Sie behält ein Wohnrecht an der Einliegerwohnung, ortsübliche Miete 550 € im Monat. Variante B: Sie behält den Nießbrauch am ganzen Haus, Jahreswert 18.000 €.
1. Vervielfältiger Frau, 78 Jahre, ab 1.1.2026: 8,271
2. Variante A: 6.600 € × 8,271 = 54.589 € Kapitalwert
3. Variante B: 18.000 € × 8,271 = 148.878 € Kapitalwert
In Variante A bleiben 425.411 € als Wert der Schenkung. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € sind 25.400 € steuerpflichtig, die Steuer beträgt 1.778 €. In Variante B liegt der Wert der Schenkung bei 331.122 € und bleibt steuerfrei. Ohne jedes Recht wären 80.000 € zu versteuern, nach Härteausgleich 7.750 €.
Welches Recht passt zu Ihnen?
Die Wahl sollte sich nicht allein nach der Steuer richten. Wichtige Fragen sind:
1. Wollen Sie später Mieteinnahmen erzielen oder die Wohnung bei einem Umzug vermieten können? Dann spricht vieles für den Nießbrauch.
2. Soll der Beschenkte die übrigen Teile des Hauses selbst nutzen oder vermieten? Dann ist ein auf bestimmte Räume beschränktes Wohnrecht oft passender.
3. Wer trägt welche Kosten? Das lässt sich bei beiden Rechten vertraglich regeln und beeinflusst den Jahreswert.
4. Was passiert bei einem Pflegefall? Ein Wohnrecht, das nicht genutzt werden kann, hat für die berechtigte Person kaum noch einen Wert.
Einkommensteuer nicht vergessen
Neben der Schenkungsteuer spielt die Einkommensteuer eine Rolle. Beim vermieteten Objekt versteuert beim Nießbrauch die berechtigte Person die Mieteinnahmen. Der Eigentümer kann während der Nießbrauchszeit in der Regel keine Abschreibung geltend machen. Diese Fragen hängen stark vom Einzelfall ab und gehören in eine Steuerberatung.
Fazit
Das Wohnrecht ist das schlankere Recht mit meist kleinerem Kapitalwert, der Nießbrauch das umfassendere mit größerem Abzug. Rechnen Sie beide Varianten im Nießbrauch-Rechner durch, indem Sie den monatlichen Nutzen anpassen. So sehen Sie, wie stark sich die Wahl auf die Schenkungsteuer auswirkt.