Question 1

Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?

Accepted Answer

Der Kapitalwert ist der Jahreswert des Nutzens multipliziert mit einem Vervielfältiger (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist meist die ersparte Kaltmiete oder die Mieteinnahme pro Jahr, abzüglich der Kosten, die die berechtigte Person selbst trägt. Der Vervielfältiger hängt bei lebenslangen Rechten vom Alter und Geschlecht ab. Beispiel: Eine 65-jährige Frau mit 14.400 € Jahreswert hat für Stichtage ab 2026 einen Vervielfältiger von 12,583, der Kapitalwert beträgt also rund 181.195 €.

Question 2

Welche Vervielfältiger gelten 2026?

Accepted Answer

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Sie beruht auf der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts und einem Zinssatz von 5,5 %. Einige Werte: Mann 60 Jahre 12,798, Frau 60 Jahre 13,832, Mann 70 Jahre 9,938, Frau 70 Jahre 11,107, Mann 80 Jahre 6,509, Frau 80 Jahre 7,490. Entscheidend ist der Tag der Schenkung oder des Erbfalls, nicht der Tag der Steuererklärung.

Question 3

Was bedeutet die Begrenzung nach § 16 BewG?

Accepted Answer

Der Jahreswert darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einem Grundbesitzwert von 300.000 € sind das rund 16.129 € im Jahr. Wer höhere Mieteinnahmen hat, kann für die Bewertung trotzdem nur diesen Höchstwert ansetzen. Die Regel verhindert, dass ein Nutzungsrecht rechnerisch mehr wert ist als die Immobilie selbst. Der Rechner prüft die Grenze automatisch.

Question 4

Wie senkt ein Nießbrauch die Schenkungsteuer?

Accepted Answer

Wer eine Immobilie verschenkt und sich den Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehält, verschenkt wirtschaftlich weniger. Der Kapitalwert des Rechts wird deshalb vom Wert der Schenkung abgezogen. Beispiel: Haus 450.000 €, Mutter 65 Jahre, 1.200 € Kaltmiete im Monat: Kapitalwert rund 181.195 €, der Wert der Schenkung sinkt auf rund 268.805 € und liegt damit unter dem Freibetrag von 400.000 € für ein Kind. Ohne Vorbehalt fielen auf die 50.000 € über dem Freibetrag 3.500 € Steuer an.

Question 5

Was passiert, wenn der Berechtigte früh stirbt?

Accepted Answer

Dann kann die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG auf Antrag berichtigt werden, also nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet. Das gilt nur innerhalb fester Fristen, die vom Alter am Stichtag abhängen: zum Beispiel höchstens 7 Jahre bei mehr als 60 bis 65 Jahren, 6 Jahre bei mehr als 65 bis 70 Jahren oder 4 Jahre bei mehr als 75 bis 80 Jahren. Für den Beschenkten bedeutet das meist eine Nachzahlung, weil der Abzug kleiner wird.

Question 6

Wird ein Wohnrecht genauso bewertet wie ein Nießbrauch?

Accepted Answer

Ja, das Verfahren ist gleich: Jahreswert mal Vervielfältiger, gedeckelt nach § 16 BewG. Der Unterschied liegt im Jahreswert. Beim Wohnrecht wird die ortsübliche Miete für die Räume angesetzt, die die berechtigte Person selbst bewohnen darf. Beim Nießbrauch zählt der gesamte Ertrag, etwa auch Mieteinnahmen aus vermieteten Wohnungen. Ein Wohnrecht an einer Einliegerwohnung ist deshalb meist deutlich weniger wert als ein Nießbrauch am ganzen Haus.

Question 7

Wie wird ein befristeter Nießbrauch bewertet?

Accepted Answer

Für Rechte auf eine feste Zahl von Jahren gilt der Vervielfältiger aus Anlage 9a zu § 13 BewG, zum Beispiel 7,745 für 10 Jahre oder 12,279 für 20 Jahre. Da ein Nießbrauch oder Wohnrecht einer Person spätestens mit ihrem Tod endet, darf der Wert nach § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht höher sein als der lebenslange Wert. Bei einem 88-jährigen Mann greift deshalb bei 10 Jahren Laufzeit der niedrigere lebenslange Vervielfältiger von 3,778.

Question 8

Welcher Immobilienwert ist anzusetzen?

Accepted Answer

Maßgebend ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, den das Finanzamt für die Schenkung- oder Erbschaftsteuer feststellt. Er kann vom Kaufpreis oder Marktwert abweichen. Haben Sie ein Verkehrswertgutachten, in dem der Nießbrauch bereits wertmindernd berücksichtigt ist, darf das Recht nicht noch einmal abgezogen werden (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Für eine erste Einschätzung können Sie mit einem realistischen Marktwert rechnen.

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