Question 1

Wie berechne ich die neue Indexmiete?

Accepted Answer

Die Miete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Beispiel: 800 € Nettokaltmiete, Index von 110,0 auf 115,5 gestiegen. 115,5 ÷ 110,0 = 1,05, die neue Miete beträgt also 840 €. Wichtig ist die prozentuale Veränderung, nicht die Differenz in Indexpunkten. Der Rechner oben setzt die amtlichen Monatswerte automatisch ein.

Question 2

Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?

Accepted Answer

Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht das Schreiben am 24. September zu, gilt die neue Miete ab 1. November. Zusätzlich muss die Miete seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein (§ 557b Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der spätere der beiden Termine. Eine rückwirkende Erhöhung gibt es nicht.

Question 3

Gilt bei der Indexmiete eine Kappungsgrenze?

Accepted Answer

Nein. Die Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % in drei Jahren steht in § 558 Abs. 3 BGB und gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Erhöhungen sind während einer Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Indexmiete folgt deshalb allein dem Verbraucherpreisindex, auch wenn die Inflation hoch ist, wie 2022 und 2023. Eine äußerste Grenze bilden nur die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Question 4

Welche Form muss die Mieterhöhung bei Indexmiete haben?

Accepted Answer

Textform nach § 126b BGB: ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax, aus dem hervorgeht, wer die Erklärung abgibt. Eine Unterschrift ist nicht nötig. Im Schreiben müssen die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro stehen. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Solange der Vermieter keine Erklärung abgibt, bleibt die bisherige Miete.

Question 5

Kann die Indexmiete auch sinken?

Accepted Answer

Ja. Die Indexmiete wird durch den Index bestimmt, in beide Richtungen. Fällt der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Stand der letzten Anpassung, können Mieterinnen und Mieter eine Senkung durch Erklärung in Textform verlangen. Auch dann gelten die Jahresfrist und der Termin „übernächster Monat nach Zugang“. In der Praxis ist das selten, weil der Index seit 2015 fast durchgehend gestiegen ist.

Question 6

Welche Indexmonate muss der Vermieter verwenden?

Accepted Answer

Das Gesetz schreibt keine bestimmten Monate vor. Üblich ist der Vergleich des Indexstands zum Zeitpunkt der letzten Anpassung (bzw. des Vertragsbeginns) mit dem zuletzt veröffentlichten Wert vor der Erklärung. Manche Verträge nennen feste Monate. Wichtig: Beide Werte müssen auf derselben Basis stehen, heute 2020 = 100. Rechnet der Vermieter beim alten Stand mit einem Monat vor der letzten Anpassung, fällt die Erhöhung zu hoch aus, weil ein Teil des Anstiegs doppelt berücksichtigt wird.

Question 7

Gilt die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete?

Accepted Answer

Nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für eine höhere Vormiete. Die späteren Indexerhöhungen werden nicht mehr an der Mietpreisbremse gemessen. Bei der Staffelmiete ist das anders: Dort gilt die Mietpreisbremse für jede Staffel.

Question 8

Darf der Vermieter bei Indexmiete zusätzlich wegen Modernisierung erhöhen?

Accepted Answer

Nur eingeschränkt. Nach § 557b Abs. 2 BGB ist eine Modernisierungserhöhung (§ 559 oder § 559e BGB) nur möglich, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, etwa gesetzliche Pflichten. Ausnahme: Modernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB (Heizungsanlage). Betriebskosten werden unabhängig davon nach § 560 BGB angepasst.

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