Kurz gesagt: Wer 2026 eine Wohnung für 300.000 € kauft, zahlt je nach Bundesland zwischen 14.988 € und 23.988 € Kaufnebenkosten, ohne Makler gerechnet. Die 9.000 € Unterschied entstehen allein durch die Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Mit Makler kommen 10.710 € dazu. Wir haben Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für alle 16 Bundesländer und drei Kaufpreise berechnet, mit allen Zahlen zum Herunterladen.
Stand: 27.10.2026. Grundlage sind die Grunderwerbsteuersätze der Länder, das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und die Regeln zur Maklerprovision in §§ 656a bis 656d BGB. Für 2027 hat bis zu diesem Tag kein Land einen neuen Steuersatz beschlossen.
Die wichtigsten Ergebnisse
- 9.000 € Unterschied bei 300.000 €: In Bayern kostet eine 300.000-€-Wohnung ohne Makler 14.988 € Nebenkosten (5,0 % des Kaufpreises), in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein 23.988 € (8,0 %). Bei 200.000 € Kaufpreis beträgt der Abstand 6.000 €, bei 500.000 € sind es 15.000 €.
- Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten: Sie macht ohne Makler 70 bis 81 % der Nebenkosten aus. Notar und Grundbuch kosten bei 300.000 € zusammen 4.487,50 €, also 1,5 % des Kaufpreises, und sind in allen Ländern gleich hoch. Bei 500.000 € sinkt ihr Anteil auf 1,3 %, weil die Gebührentabelle mit steigendem Wert flacher wird.
- Der Makler ist der zweitgrößte Posten: Trägt der Käufer die übliche halbe Provision von 3,57 %, sind das bei 300.000 € 10.710 €, mehr als doppelt so viel wie Notar und Grundbuch zusammen. Die Nebenkosten steigen dann auf 25.698 € in Bayern und 34.698 € in den vier Ländern mit 6,5 %. Nur in Bayern bleiben sie unter 30.000 €.
- Mehr als die Hälfte des Eigenkapitals: Wer 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, also 60.000 €, gibt mit Makler in 15 von 16 Ländern mehr als die Hälfte davon für Nebenkosten aus. In den Ländern mit 6,5 % sind es 57,8 %, für den Kaufpreis bleiben 25.302 €. In Bayern ohne Makler ist es genau ein Viertel.
- 2027 bleiben die Sätze, wie sie sind: Kein Land hat für 2027 eine Änderung beschlossen. Zuletzt hat Bremen den Satz zum 1.7.2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht (bei 300.000 € 1.500 € mehr), Thüringen hat ihn zum 1.1.2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt (4.500 € weniger). In Nordrhein-Westfalen liegt ein Gesetzentwurf der FDP-Fraktion vor, der den Satz ab 1.1.2027 auf 5 % senken würde. Das wären bei 300.000 € 4.500 € weniger. Beschlossen ist er nicht.
Kaufnebenkosten für eine 300.000-€-Wohnung in allen 16 Bundesländern
Kaufpreis 300.000 €, finanziert mit einer Grundschuld über 240.000 €. Notar und Grundbuch kosten überall 4.487,50 €, die Makler-Spalte enthält zusätzlich 10.710 € (3,57 %). Sortiert von günstig nach teuer.
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten ohne Makler | mit Makler | Anteil an 60.000 € Eigenkapital¹ |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 14.988 € | 25.698 € | 25,0 % / 42,8 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 19.488 € | 30.198 € | 32,5 % / 50,3 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 19.488 € | 30.198 € | 32,5 % / 50,3 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 19.488 € | 30.198 € | 32,5 % / 50,3 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 19.488 € | 30.198 € | 32,5 % / 50,3 % |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 19.488 € | 30.198 € | 32,5 % / 50,3 % |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 20.988 € | 31.698 € | 35,0 % / 52,8 % |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 20.988 € | 31.698 € | 35,0 % / 52,8 % |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 20.988 € | 31.698 € | 35,0 % / 52,8 % |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 22.488 € | 33.198 € | 37,5 % / 55,3 % |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 22.488 € | 33.198 € | 37,5 % / 55,3 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 22.488 € | 33.198 € | 37,5 % / 55,3 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 23.988 € | 34.698 € | 40,0 % / 57,8 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 23.988 € | 34.698 € | 40,0 % / 57,8 % |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 23.988 € | 34.698 € | 40,0 % / 57,8 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 23.988 € | 34.698 € | 40,0 % / 57,8 % |
¹ Kaufnebenkosten ohne / mit Makler in Prozent von 60.000 € Eigenkapital (20 % des Kaufpreises).
Grunderwerbsteuer 2026 und 2027: die Sätze der Länder
Den Steuersatz legt jedes Land selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Bayern hat kein eigenes Gesetz, dort gilt der Satz aus § 11 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz von 3,5 %. Maßgeblich ist der Satz am Tag, an dem der Erwerb verwirklicht wird, in der Regel der Tag des notariellen Kaufvertrags.
| Bundesland | Satz 2026 | gilt seit | Satz 2027² |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1997 (§ 11 GrEStG) | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2011 | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 1.1.2014 | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 2012 | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 2012 | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % | 1.1.2024 | 5,0 % |
| Bremen | 5,5 % | 1.7.2025 | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1.1.2023 | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % | 1.1.2023 | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 1.1.2014 | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % | 1.8.2014 | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 1.7.2019 | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 1.7.2015 | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1.1.2015 | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % | 1.1.2015 | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 1.1.2014 | 6,5 % |
² Für den 1.1.2027 beschlossener Satz, Stand 27.10.2026. Der Gesetzentwurf der FDP-Fraktion in Nordrhein-Westfalen (Senkung auf 5 %) ist nicht berücksichtigt, weil er nicht beschlossen ist.
Kaufpreis 200.000 € und 500.000 €
Dieselbe Rechnung für eine günstigere und eine teurere Wohnung, jeweils mit 80 % Grundschuld. Der Abstand zwischen Bayern und den Ländern mit 6,5 % wächst mit dem Kaufpreis: 6.000 € bei 200.000 €, 15.000 € bei 500.000 €.
| Bundesland | 200.000 € ohne Makler | mit Makler | 500.000 € ohne Makler | mit Makler |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 10.136 € | 17.276 € | 24.056 € | 41.906 € |
| Baden-Württemberg | 13.136 € | 20.276 € | 31.556 € | 49.406 € |
| Niedersachsen | 13.136 € | 20.276 € | 31.556 € | 49.406 € |
| Rheinland-Pfalz | 13.136 € | 20.276 € | 31.556 € | 49.406 € |
| Sachsen-Anhalt | 13.136 € | 20.276 € | 31.556 € | 49.406 € |
| Thüringen | 13.136 € | 20.276 € | 31.556 € | 49.406 € |
| Bremen | 14.136 € | 21.276 € | 34.056 € | 51.906 € |
| Hamburg | 14.136 € | 21.276 € | 34.056 € | 51.906 € |
| Sachsen | 14.136 € | 21.276 € | 34.056 € | 51.906 € |
| Berlin | 15.136 € | 22.276 € | 36.556 € | 54.406 € |
| Hessen | 15.136 € | 22.276 € | 36.556 € | 54.406 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 15.136 € | 22.276 € | 36.556 € | 54.406 € |
| Brandenburg | 16.136 € | 23.276 € | 39.056 € | 56.906 € |
| Nordrhein-Westfalen | 16.136 € | 23.276 € | 39.056 € | 56.906 € |
| Saarland | 16.136 € | 23.276 € | 39.056 € | 56.906 € |
| Schleswig-Holstein | 16.136 € | 23.276 € | 39.056 € | 56.906 € |
Notar und Grundbuch: was genau berechnet ist
Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit im GNotKG geregelt und hängen nur vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab, nicht vom Bundesland. Die Tabelle zeigt die einzelnen Gebühren eines üblichen finanzierten Kaufs mit einer Grundschuld über 80 % des Kaufpreises.
| Posten | Kaufpreis 200.000 € | Kaufpreis 300.000 € | Kaufpreis 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Gebühr 1,0 Tabelle B (Kaufpreis) | 435,00 € | 635,00 € | 935,00 € |
| Beurkundung Kaufvertrag (2,0, KV 21100) | 870,00 € | 1.270,00 € | 1.870,00 € |
| Vollzug (0,5, KV 22110) | 217,50 € | 317,50 € | 467,50 € |
| Betreuung (0,5, KV 22200) | 217,50 € | 317,50 € | 467,50 € |
| Grundschuldbestellung (1,0, KV 21200) | 381,00 € | 535,00 € | 785,00 € |
| Auslagen, pauschal | 60,00 € | 60,00 € | 60,00 € |
| 19 % Umsatzsteuer | 331,74 € | 475,00 € | 693,50 € |
| Notar gesamt | 2.077,74 € | 2.975,00 € | 4.343,50 € |
| Auflassungsvormerkung (0,5, KV 14150) | 217,50 € | 317,50 € | 467,50 € |
| Eigentumsumschreibung (1,0, KV 14110) | 435,00 € | 635,00 € | 935,00 € |
| Löschung der Vormerkung (KV 14152) | 25,00 € | 25,00 € | 25,00 € |
| Eintragung Grundschuld (1,0, KV 14121) | 381,00 € | 535,00 € | 785,00 € |
| Grundbuch gesamt | 1.058,50 € | 1.512,50 € | 2.212,50 € |
| Notar und Grundbuch | 3.136,24 € (1,57 %) | 4.487,50 € (1,50 %) | 6.556,00 € (1,31 %) |
Muss der Notar zusätzlich eine Grundschuld des Verkäufers ablösen (Treuhandauftrag), kommen weitere Gebühren hinzu. Ohne Finanzierung entfallen dagegen die beiden Grundschuld-Posten, bei 300.000 € sind es dann rund 3.300 €.
Makler: Wer was zahlt
Seit dem 23.12.2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur mit beiden Seiten die gleiche Provision vereinbaren (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB). Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest. Verbreitet sind insgesamt 7,14 % einschließlich Umsatzsteuer, also 3,57 % je Seite, regional auch weniger. Wer ohne Makler kauft, etwa von privat, spart diesen Posten ganz.
Was das für Käufer bedeutet
Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie sollten deshalb aus Eigenkapital bezahlt werden, und genau dort schlägt der Unterschied zwischen den Ländern durch. Wie viel Kredit bei Ihrem Kaufpreis, Ihrem Bundesland und Ihrem Eigenkapital nötig ist und welche Rate daraus folgt, zeigt der Immobilienkredit-Rechner. Wie sich die einzelnen Posten zusammensetzen und wo sich sparen lässt, etwa bei mitverkauftem Inventar, erklärt unser Ratgeber Kaufnebenkosten 2026. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, steht in Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Methodik
- Grunderwerbsteuer: Steuersatz des Landes mal Kaufpreis (§§ 8, 9 und 11 GrEStG). Unterstellt ist, dass der gesamte Kaufpreis auf die Wohnung entfällt, ohne gesondert ausgewiesenes Inventar.
- Notar: Gebührentabelle B nach § 34 GNotKG. Beurkundung des Kaufvertrags (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5) nach dem Kaufpreis, Beurkundung der Grundschuld (1,0) nach dem Grundschuldbetrag, dazu pauschal 60 € Auslagen und 19 % Umsatzsteuer.
- Grundbuch: Auflassungsvormerkung (0,5), Eigentumsumschreibung (1,0) und Löschung der Vormerkung (25 €) nach dem Kaufpreis, Eintragung der Grundschuld (1,0) nach dem Grundschuldbetrag. Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.
- Finanzierung: Grundschuld über 80 % des Kaufpreises, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises. Der Anteil am Eigenkapital ist das Verhältnis der Nebenkosten zu diesen 20 %.
- Makler: 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer als Anteil des Käufers bei hälftiger Teilung. In den Spalten „ohne Makler“ ist keine Provision angesetzt.
- Kontrolle: Gerechnet wird mit der Logik unseres Immobilienkredit-Rechners. Die Gebühren nach Tabelle B sind mit Anlage 2 zum GNotKG abgeglichen (z. B. 300.000 € → 635 €, 500.000 € → 935 €). Das Skript bricht ab, wenn ein Steuersatz im Rechner von dem in der Studie abweicht.
- Nicht enthalten: Lastenfreistellung und Treuhandaufträge, Teilungserklärung, Bewertungs- und Bereitstellungskosten der Bank, Umzug und Renovierung, Grundsteuer. Beim Neubau vom Bauträger ist der Kaufpreis einschließlich Gebäude Bemessungsgrundlage, die Rechnung gilt dort genauso. Alle Werte sind Modellrechnungen, verbindlich sind der Steuerbescheid und die Kostenrechnungen von Notar und Grundbuchamt.
Die Auswertung lässt sich jedes Jahr mit einem Skript im Quellcode dieser Website neu erzeugen: node --experimental-strip-types apps/rechnerportal/scripts/data/kaufnebenkosten-bundeslaender.mjs (Node.js ab Version 22.6). Es schreibt die Tabellen dieses Artikels und die CSV-Datei.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 8, 9 und 11, abgerufen am 27.10.2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34, Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Gebührentabelle), abgerufen am 27.10.2026
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656a bis 656d (Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser), abgerufen am 27.10.2026
- Bremen: Zweites Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 22.1.2025, Gesetzblatt der Freien Hansestadt Bremen Nr. 9 vom 5.2.2025 und Serviceportal Bremen: Grunderwerbsteuer, abgerufen am 27.10.2026
- Sachsen: Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz, Fassung gültig ab 1.1.2023, abgerufen am 27.10.2026
- Berlin: Senatsverwaltung für Finanzen, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen am 27.10.2026
- Brandenburg: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, geändert durch Gesetz vom 23.6.2015, abgerufen am 27.10.2026
- Übrige Länder: Grunderwerbsteuersatzgesetze der Länder, abgeglichen mit den Angaben der Landesfinanzverwaltungen und Landtagsdokumentationen, Stand 27.10.2026
- Nordrhein-Westfalen: Gesetzentwurf der FDP-Landtagsfraktion zur Senkung der Grunderwerbsteuer auf 5 % ab 1.1.2027, vorgelegt im Oktober 2026, nicht beschlossen
Daten herunterladen und verwenden
Alle Werte als CSV-Datei herunterladen (48 Zeilen: 16 Bundesländer × 3 Kaufpreise, mit Steuersatz, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Nebenkosten ohne und mit Makler in Euro, in Prozent des Kaufpreises und in Prozent des Eigenkapitals; Trennzeichen Semikolon, Dezimalkomma, UTF-8).
Daten frei verwendbar unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe und Link auf rechenportal.de. Vorschlag für die Quellenangabe: „Quelle: rechenportal.de, Kaufnebenkosten 2026/2027 je Bundesland, Stand 27.10.2026“.