Grundsteuer fuer Eigentumswohnungen: Was ist anders?
Bei Eigentumswohnungen gelten einige Besonderheiten gegenueber Einfamilienhaeusern oder freistehenden Grundstuecken. Der wesentliche Unterschied: Eine Eigentumswohnung ist kein eigenstaendiges Grundstueck, sondern ein Anteil an einem Gesamtgrundsteuck (Miteigentumsanteil) verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Diese rechtliche Konstruktion hat direkte Auswirkungen auf die Grundsteuer-Berechnung.
Jede Eigentumswohnung wird steuerlich als eigene wirtschaftliche Einheit behandelt und erhaelt einen eigenen Grundsteuerwertbescheid. Der Eigentuemer der Wohnung ist selbst steuerpflichtig und zahlt die Grundsteuer direkt an die Gemeinde. Die Grundsteuer wird also nicht ueber die Hausverwaltung oder die Wohnungseigentuemergemeinschaft (WEG) abgerechnet, sondern jeder Eigentuemer erhaelt seinen eigenen Bescheid.
Der Miteigentumsanteil (MEA)
Der Miteigentumsanteil (MEA) ist der zentrale Begriff fuer die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen. Er gibt an, welcher Anteil am Gemeinschaftseigentum — insbesondere am Grundstueck — dem einzelnen Wohnungseigentuemer gehoert.
Der MEA wird in der Teilungserklaerung festgelegt und in Tausendstel oder Zehntausendstel angegeben. Ein MEA von 85/1000 bedeutet beispielsweise, dass dem Eigentuemer 8,5 Prozent des Gesamtgrundsteucks gehoeren.
Fuer die Grundsteuer-Berechnung wird die Gesamtgrundstuecksflaeche mit dem MEA multipliziert. Bei einem Grundstueck von 2.000 Quadratmetern und einem MEA von 85/1000 ergibt sich eine anteilige Grundstuecksflaeche von 170 Quadratmetern.
Berechnung im Bundesmodell
Im Bundesmodell wird die Grundsteuer fuer eine Eigentumswohnung wie folgt berechnet: Die anteilige Grundstuecksflaeche (Gesamtflaeche mal MEA) wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert — das ergibt den Bodenwert. Zusaetzlich wird die Wohnflaeche der Wohnung mit der statistischen Nettokaltmiete multipliziert, die von Mietniveaustufe, Baujahr und Grundstuecksart abhaengt. Aus diesen Werten wird nach dem Ertragswertverfahren der Grundsteuerwert ermittelt.
Die Grundstuecksart bei Eigentumswohnungen ist in der Regel Wohnungseigentum, was eine Steuermesszahl von 0,31 Promille zur Folge hat.
Rechenbeispiel: 80-qm-Wohnung in Hamburg
Nehmen wir eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg-Eimsbuettel. Das Gesamtgrundsteuck hat 1.500 Quadratmeter, der MEA betraegt 60/1000. Der Bodenrichtwert liegt bei 800 Euro pro Quadratmeter, das Baujahr ist 1975, die Mietniveaustufe 6.
Die anteilige Grundstuecksflaeche betraegt 1.500 mal 0,060 gleich 90 Quadratmeter. Der Bodenwert betraegt 90 mal 800 Euro gleich 72.000 Euro. Die Wohnflaeche von 80 Quadratmetern wird mit der statistischen Miete multipliziert und nach dem Ertragswertverfahren zum Grundsteuerwert verrechnet.
Berechnung im bayerischen Flaechenmodell
In Bayern ist die Berechnung fuer Eigentumswohnungen besonders einfach. Die anteilige Grundstuecksflaeche (nach MEA) wird mit dem Aequivalenzbetrag von 0,04 Euro multipliziert, die Wohnflaeche mit 0,50 Euro. Der Gesamtaequivalenzbetrag ergibt sich aus der Summe beider Werte.
Beispiel: 80 Quadratmeter Wohnflaeche und 90 Quadratmeter anteilige Grundstuecksflaeche ergeben: 90 mal 0,04 Euro gleich 3,60 Euro plus 80 mal 0,50 Euro gleich 40,00 Euro, insgesamt 43,60 Euro Aequivalenzbetrag.
Berechnung im Bodenwertmodell (Baden-Wuerttemberg)
In Baden-Wuerttemberg wird fuer Eigentumswohnungen nur die anteilige Grundstuecksflaeche (nach MEA) mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Die Wohnflaeche spielt keine Rolle. Der Grundsteuerwert ergibt sich also direkt aus der anteiligen Grundstuecksflaeche mal dem Bodenrichtwert.
Dies kann zu ueberraschenden Ergebnissen fuehren: Eine kleine Wohnung mit grossem MEA in teurer Lage kann hoeher besteuert werden als eine grosse Wohnung mit kleinem MEA in guenstiger Lage.
Der Aufteilungsschluessel der WEG
In der Praxis wird die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oft mit dem Hausgeld verwechselt. Wichtig: Die Grundsteuer richtet sich nach dem MEA und dem individuellen Grundsteuerwertbescheid, nicht nach dem Verteilungsschluessel der WEG fuer die Betriebskosten.
Der WEG-Verteilungsschluessel gilt fuer die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums (Hausgeld), wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung. Die Grundsteuer hingegen wird individuell fuer jede Wohnung berechnet und beschieden.
Verteilung bei vermieteten Eigentumswohnungen
Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, koennen Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Die Umlage erfolgt in voller Hoehe, da die Grundsteuer eine umlagefaehige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist.
Haeufige Fallstricke bei Eigentumswohnungen
Falscher MEA im Bescheid
Pruefen Sie, ob das Finanzamt den korrekten Miteigentumsanteil zugrunde gelegt hat. Der MEA steht in Ihrer Teilungserklaerung und im Grundbuch. Fehler bei der Uebertragung in die Grundsteuererklaerung sind nicht selten.
Zugehoeriger Stellplatz oder Garage
Wenn zu Ihrer Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage gehoert, kann diese als eigene wirtschaftliche Einheit oder als Teil der Wohnung erfasst sein. Pruefen Sie, wie das Finanzamt Ihren Stellplatz behandelt hat. In manchen Faellen erhaelt der Stellplatz einen eigenen Grundsteuerwertbescheid.
Gemeinschaftsflaechen
Gemeinschaftsflaechen wie Treppenhaeuser, Waschkeller oder Gemeinschaftsgaerten gehoeren zum Gemeinschaftseigentum und werden ueber den MEA anteilig beruecksichtigt. Sie duerfen nicht zusaetzlich zur Wohnflaeche gerechnet werden.
Tipps fuer Wohnungseigentuemer
Pruefen Sie den Miteigentumsanteil im Bescheid sorgfaeltig und vergleichen Sie ihn mit der Teilungserklaerung. Achten Sie auf die korrekte Wohnflaeche — Balkone werden in der Regel nur zu 25 oder 50 Prozent angerechnet. Pruefen Sie den Bodenrichtwert und die Grundstuecksart. Tauschen Sie sich mit anderen Eigentuemern in Ihrer WEG aus — wenn ein Bescheid fehlerhaft ist, sind es oft auch die anderen.
Fazit
Die Grundsteuer fuer Eigentumswohnungen hat einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten. Der Miteigentumsanteil ist die zentrale Groesse, die Ihre anteilige Grundstuecksflaeche und damit Ihren Grundsteuerwert bestimmt. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Grundsteuer fuer Ihre Eigentumswohnung zu berechnen, und pruefen Sie den Bescheid anhand der hier genannten Punkte.