Grundsteuer für Eigentumswohnungen: Was ist anders?
Bei Eigentumswohnungen gelten einige Besonderheiten gegenüber Einfamilienhäusern oder freistehenden Grundstücken. Der wesentliche Unterschied: Eine Eigentumswohnung ist kein eigenständiges Grundstück, sondern ein Anteil an einem Gesamtgrundsteuck (Miteigentumsanteil) verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Diese rechtliche Konstruktion hat direkte Auswirkungen auf die Grundsteuer-Berechnung.
Jede Eigentumswohnung wird steuerlich als eigene wirtschaftliche Einheit behandelt und erhält einen eigenen Grundsteuerwertbescheid. Der Eigentümer der Wohnung ist selbst steuerpflichtig und zahlt die Grundsteuer direkt an die Gemeinde. Die Grundsteuer wird also nicht über die Hausverwaltung oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgerechnet, sondern jeder Eigentümer erhält seinen eigenen Bescheid.
Der Miteigentumsanteil (MEA)
Der Miteigentumsanteil (MEA) ist der zentrale Begriff für die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen. Er gibt an, welcher Anteil am Gemeinschaftseigentum — insbesondere am Grundstück — dem einzelnen Wohnungseigentümer gehört.
Der MEA wird in der Teilungserklärung festgelegt und in Tausendstel oder Zehntausendstel angegeben. Ein MEA von 85/1000 bedeutet beispielsweise, dass dem Eigentümer 8,5 Prozent des Gesamtgrundsteucks gehören.
Für die Grundsteuer-Berechnung wird die Gesamtgrundstücksfläche mit dem MEA multipliziert. Bei einem Grundstück von 2.000 Quadratmetern und einem MEA von 85/1000 ergibt sich eine anteilige Grundstücksfläche von 170 Quadratmetern.
Berechnung im Bundesmodell
Im Bundesmodell wird die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung wie folgt berechnet: Die anteilige Grundstücksfläche (Gesamtfläche mal MEA) wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert — das ergibt den Bodenwert. Zusätzlich wird die Wohnfläche der Wohnung mit der statistischen Nettokaltmiete multipliziert, die von Mietniveaustufe, Baujahr und Grundstücksart abhängt. Aus diesen Werten wird nach dem Ertragswertverfahren der Grundsteuerwert ermittelt.
Die Grundstücksart bei Eigentumswohnungen ist in der Regel Wohnungseigentum, was eine Steuermesszahl von 0,31 Promille zur Folge hat.
Rechenbeispiel: 80-qm-Wohnung in Hamburg
Nehmen wir eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel. Das Gesamtgrundsteuck hat 1.500 Quadratmeter, der MEA beträgt 60/1000. Der Bodenrichtwert liegt bei 800 Euro pro Quadratmeter, das Baujahr ist 1975, die Mietniveaustufe 6.
Die anteilige Grundstücksfläche beträgt 1.500 mal 0,060 gleich 90 Quadratmeter. Der Bodenwert beträgt 90 mal 800 Euro gleich 72.000 Euro. Die Wohnfläche von 80 Quadratmetern wird mit der statistischen Miete multipliziert und nach dem Ertragswertverfahren zum Grundsteuerwert verrechnet.
Berechnung im bayerischen Flächenmodell
In Bayern ist die Berechnung für Eigentumswohnungen besonders einfach. Die anteilige Grundstücksfläche (nach MEA) wird mit dem Äquivalenzbetrag von 0,04 Euro multipliziert, die Wohnfläche mit 0,50 Euro. Der Gesamtäquivalenzbetrag ergibt sich aus der Summe beider Werte.
Beispiel: 80 Quadratmeter Wohnfläche und 90 Quadratmeter anteilige Grundstücksfläche ergeben: 90 mal 0,04 Euro gleich 3,60 Euro plus 80 mal 0,50 Euro gleich 40,00 Euro, insgesamt 43,60 Euro Äquivalenzbetrag.
Berechnung im Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)
In Baden-Württemberg wird für Eigentumswohnungen nur die anteilige Grundstücksfläche (nach MEA) mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Die Wohnfläche spielt keine Rolle. Der Grundsteuerwert ergibt sich also direkt aus der anteiligen Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert.
Dies kann zu überraschenden Ergebnissen führen: Eine kleine Wohnung mit großem MEA in teurer Lage kann höher besteuert werden als eine große Wohnung mit kleinem MEA in günstiger Lage.
Der Aufteilungsschlüssel der WEG
In der Praxis wird die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oft mit dem Hausgeld verwechselt. Wichtig: Die Grundsteuer richtet sich nach dem MEA und dem individuellen Grundsteuerwertbescheid, nicht nach dem Verteilungsschlüssel der WEG für die Betriebskosten.
Der WEG-Verteilungsschlüssel gilt für die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums (Hausgeld), wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung. Die Grundsteuer hingegen wird individuell für jede Wohnung berechnet und beschieden.
Verteilung bei vermieteten Eigentumswohnungen
Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Die Umlage erfolgt in voller Höhe, da die Grundsteuer eine umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist.
Häufige Fallstricke bei Eigentumswohnungen
Falscher MEA im Bescheid
Prüfen Sie, ob das Finanzamt den korrekten Miteigentumsanteil zugrunde gelegt hat. Der MEA steht in Ihrer Teilungserklärung und im Grundbuch. Fehler bei der Übertragung in die Grundsteuererklärung sind nicht selten.
Zugehöriger Stellplatz oder Garage
Wenn zu Ihrer Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage gehört, kann diese als eigene wirtschaftliche Einheit oder als Teil der Wohnung erfasst sein. Prüfen Sie, wie das Finanzamt Ihren Stellplatz behandelt hat. In manchen Fällen erhält der Stellplatz einen eigenen Grundsteuerwertbescheid.
Gemeinschaftsflächen
Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser, Waschkeller oder Gemeinschaftsgärten gehören zum Gemeinschaftseigentum und werden über den MEA anteilig berücksichtigt. Sie dürfen nicht zusätzlich zur Wohnfläche gerechnet werden.
Tipps für Wohnungseigentümer
Prüfen Sie den Miteigentumsanteil im Bescheid sorgfältig und vergleichen Sie ihn mit der Teilungserklärung. Achten Sie auf die korrekte Wohnfläche — Balkone werden in der Regel nur zu 25 oder 50 Prozent angerechnet. Prüfen Sie den Bodenrichtwert und die Grundstücksart. Tauschen Sie sich mit anderen Eigentümern in Ihrer WEG aus — wenn ein Bescheid fehlerhaft ist, sind es oft auch die anderen.
Fazit
Die Grundsteuer für Eigentumswohnungen hat einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten. Der Miteigentumsanteil ist die zentrale Größe, die Ihre anteilige Grundstücksfläche und damit Ihren Grundsteuerwert bestimmt. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Grundsteuer für Ihre Eigentumswohnung zu berechnen, und prüfen Sie den Bescheid anhand der hier genannten Punkte.