Wohnungsuebergabe: Was musst du wirklich machen?
Die Wohnungsuebergabe ist einer der stressigsten Momente beim Umzug. Muss ich streichen? Was darf der Vermieter verlangen? Und was passiert, wenn ich nicht renoviere? Diese Fragen beschaeftigen Millionen Mieter -- und die Antworten sind dank zahlreicher BGH-Urteile klarer, als viele denken.
Schoenheitsreparaturen: Die rechtliche Grundlage
Grundsaetzlich ist der Vermieter fuer die Instandhaltung der Wohnung zustaendig -- auch fuer Schoenheitsreparaturen. Allerdings kann er diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter uebertragen. Die entscheidende Frage ist, ob die entsprechende Klausel in deinem Mietvertrag wirksam ist.
Was zaehlt als Schoenheitsreparatur?
Der Begriff ist rechtlich definiert: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Waende und Decken. Streichen der Fussboeden, Heizkoerper einschliesslich Heizrohre. Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen. Nicht dazu gehoeren: Erneuern des Bodenbelags, Reparatur von Fliesen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschaeden oder Erneuerung sanitaerer Anlagen.
BGH-Urteile: Was ist wirksam, was nicht?
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren viele Klauseln in Mietvertraegen fuer unwirksam erklaert. Hier die wichtigsten Entscheidungen:
Unwirksam: Starre Fristenplaene
Klauseln wie 'Kueche und Bad alle 3 Jahre, Wohnraeume alle 5 Jahre, Schlafzimmer alle 7 Jahre streichen' sind seit dem BGH-Urteil vom 23.06.2004 (Az. VIII ZR 361/03) unwirksam, wenn sie als starre Pflicht formuliert sind. Starre Fristen zwingen den Mieter unabhaengig vom tatsaechlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung -- das ist unzulaessig.
Unwirksam: Endrenovierungsklauseln
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug zu renovieren, unabhaengig davon, wann zuletzt renoviert wurde, ist unwirksam (BGH, 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06). Der Grund: Sie kann dazu fuehren, dass ein Mieter renoviert, obwohl er erst kurz zuvor renoviert hat.
Unwirksam: Farbwahlklauseln beim Einzug
Der Vermieter darf waehrend der Mietzeit nicht vorschreiben, welche Farben der Mieter verwendet (BGH, 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09). Eine Klausel, die nur helle oder weisse Farben waehrend der Mietzeit vorschreibt, ist unwirksam. Allerdings: Beim Auszug darf der Vermieter verlangen, dass die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurueckgegeben wird.
Wirksam: Flexible Klauseln
Klauseln, die Renovierung 'im Allgemeinen' oder 'in der Regel' nach bestimmten Zeitraeumen vorsehen, sind wirksam -- solange sie den tatsaechlichen Zustand der Wohnung beruecksichtigen. Beispiel: 'Schoenheitsreparaturen sind in der Regel in Kuechenraeumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafraeumen alle 5 Jahre erforderlich.' Hier wird kein starrer Zwang ausgesprochen, sondern ein Richtwert.
Was passiert bei unrenoviert uebernommener Wohnung?
Ein wichtiges BGH-Urteil (18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14): Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich uebernommen hat, ist auch bei einer an sich wirksamen Schoenheitsreparaturklausel nicht zur Renovierung verpflichtet. Der Grund: Es waere unzumutbar, die Wohnung in einem besseren Zustand zurueckzugeben, als man sie erhalten hat. Prüfe also dein Uebergabeprotokoll vom Einzug -- es ist Gold wert.
Das Uebergabeprotokoll: Dein wichtigstes Dokument
Ein gruendliches Uebergabeprotokoll schuetzt dich vor unberechtigten Forderungen. Es sollte enthalten: Datum und Uhrzeit der Uebergabe. Alle anwesenden Personen (Mieter, Vermieter oder Verwalter). Zaehlerstaende fuer Strom, Gas und Wasser. Zustand jedes Raums (Waende, Boeden, Fenster, Tueren, Sanitaer). Vorhandene Maengel und Vorschaeden. Anzahl der uebergebenen Schluessel.
Fotografiere alles -- Waende, Boeden, Fenster, Tuerzargen, Sanitaeranlagen. Die Fotos sollten einen Zeitstempel haben. Im Streitfall sind sie der wichtigste Beweis.
Praktische Tipps fuer die Wohnungsuebergabe
Gemeinsam begehen: Gehe die Wohnung Raum fuer Raum mit dem Vermieter durch. Lass nichts auslassen. Maengel dokumentieren: Schreibe alles ins Protokoll, auch Kleinigkeiten. Was nicht im Protokoll steht, kann spaeter gegen dich verwendet werden. Nicht vorschnell unterschreiben: Lies das Protokoll gruendlich, bevor du unterschreibst. Ergaenze fehlende Punkte. Schluessel zaehlen: Uebergib alle Schluessel und lass die Anzahl schriftlich bestaetigen. Fehlende Schluessel koennen teuer werden (Austausch der Schliessanlage: 200--1.000 EUR). Kautionsrueckgabe ansprechen: Klaere, wann du mit der Rueckzahlung rechnen kannst. Der Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit fuer die Abrechnung.
Was tun bei unberechtigten Forderungen?
Wenn der Vermieter Renovierung oder Schadensbeseitigung verlangt, die du fuer unberechtigt haeltst, widersprich schriftlich und setze eine Frist. Wende dich an den oertlichen Mieterverein -- die Erstberatung bei Mitgliedschaft ist in der Regel kostenlos. Im Zweifel lasse die Klausel in deinem Mietvertrag rechtlich pruefen. Zahle oder renoviere nicht vorschnell aus Angst vor Kautionsverlust.
Fazit
Die Rechtslage bei Schoenheitsreparaturen hat sich in den letzten Jahren deutlich zugunsten der Mieter entwickelt. Viele verbreitete Klauseln in aelteren Mietvertraegen sind unwirksam. Prüfe deinen Mietvertrag sorgfaeltig, erstelle ein lueckenloses Uebergabeprotokoll und scheue dich nicht, unberechtigte Forderungen zurueckzuweisen. Im Zweifel ist der Mieterverein dein bester Ansprechpartner.