Grundlagen der Mieteinnahmen-Besteuerung
Mieteinnahmen zählen in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Paragraph 21 EStG) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Sie unterliegen der progressiven Einkommensteuer, aber — im Gegensatz zu Arbeitseinkommen — fallen keine Sozialversicherungsbeiträge an. Die tatsächliche Steuerlast hängt stark von den abzugsfähigen Werbungskosten ab.
Was zählt als steuerpflichtige Mieteinnahme?
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen: die monatliche Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten (soweit sie nicht direkt an Versorger weitergeleitet werden), Sonderzahlungen des Mieters (z.B. für Einbauküche), Garagenmiete und einmalige Zahlungen wie Abstandszahlungen bei vorzeitiger Mietvertragsaufhebung. Die Kaution zählt nicht zu den Einnahmen, solange sie hinterlegt bleibt.
Werbungskosten: Die wichtigsten Abzugsposten
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
Abschreibung (AfA)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist oft der größte Einzelposten. Sie beträgt 2 % des Gebäudewertes pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, und 2,5 % für ältere Gebäude. Seit 2023 gilt für Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 ein erhöhter AfA-Satz von 3 %. Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht auf den Grundstückswert. Die Aufteilung erfolgt in der Regel im Verhältnis der Verkehrswerte.
Darlehenszinsen
Die Zinsen (nicht die Tilgung) eines Immobilienkredits sind vollständig als Werbungskosten abziehbar, sofern das Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Bei gemischt genutzten Darlehen (z.B. teilweise für Eigenheim, teilweise für Mietobjekt) muss eine saubere Aufteilung erfolgen.
Instandhaltungskosten
Reparaturen und Renovierungsarbeiten sind sofort als Werbungskosten abziehbar, sofern sie den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen. Dazu zählen: Malerarbeiten, Sanitärreparaturen, Dachreparaturen, Heizungswartung und -reparatur und der Austausch einzelner defekter Bauteile. Aufwendungen für Modernisierung (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage, energetische Sanierung) sind dagegen anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Weitere abzugsfähige Kosten
Grundsteuer, Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht), Hausverwaltungskosten, Konten- und Depotgebühren für das Vermietungskonto, Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 EUR pro km für Besichtigungen, Handwerkertermine, Mieterauswahl), Anzeigenkosten für Mietersuche, Rechtsanwalts- und Steuerberaterkosten (soweit sie die Vermietung betreffen) und Mitgliedsbeiträge in Vermietervereinigungen.
Anlage V der Steuererklärung
Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben. Für jedes Mietobjekt ist eine separate Anlage V auszufüllen. Die Anlage gliedert sich in: Einnahmen (Zeile 9-20), Werbungskosten aufgeteilt nach Kategorien (Zeile 31-51) und das Ergebnis (Überschuss oder Verlust).
Wichtig: Ein negativer Überschuss (Verlust) aus Vermietung ist mit anderen Einkünften verrechenbar. Wer in den ersten Jahren nach dem Kauf hohe Zinsen und AfA geltend machen kann, erzielt möglicherweise einen steuerlichen Verlust, der das zu versteuernde Einkommen aus dem Hauptjob reduziert. Dies ist ein wesentlicher Steuervorteil der Immobilienanlage.
Sonderfälle
Vermietung an Angehörige
Wer an Familienangehörige vermietet, muss mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (Paragraph 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete darunter, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Bei mindestens 50 % der Vergleichsmiete ist der volle Werbungskostenabzug möglich — ein erheblicher steuerlicher Vorteil.
Kurzfristvermietung an Feriengäste
Kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (Paragraph 4 Nr. 12 UStG), aber einkommensteuerpflichtig. Die Werbungskosten können nur anteilig abgezogen werden, wenn die Wohnung nicht ausschließlich an Gäste vermietet wird. Zudem gelten in vielen Städten Zweckentfremdungsverbote, die eine Genehmigung erfordern.
Leerstand
Bei vorübergehendem Leerstand (z.B. Mieterwechsel, Renovierung) bleiben die Werbungskosten vollständig abziehbar, sofern eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann. Bei dauerhaftem Leerstand ohne erkennbare Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug versagen. Dokumentieren Sie alle Vermietungsbemühungen (Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungstermine).
Fazit
Mieteinnahmen sind eine attraktive Einkommensquelle neben dem Hauptjob, die dank der zahlreichen Werbungskosten-Möglichkeiten steuerlich optimiert werden kann. Die Kombination aus AfA, Darlehenszinsen und laufenden Kosten führt in den ersten Jahren häufig zu einem steuerlichen Verlust, der das Gesamteinkommen mindert. Nutzen Sie unseren Nebenjob-Steuerrechner, um die Nettorendite Ihrer Vermietung zu berechnen.