Grundlagen der Mieteinnahmen-Besteuerung
Mieteinnahmen zaehlen in Deutschland zu den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung (Paragraph 21 EStG) und werden mit dem persoenlichen Einkommensteuersatz besteuert. Sie unterliegen der progressiven Einkommensteuer, aber — im Gegensatz zu Arbeitseinkommen — fallen keine Sozialversicherungsbeitraege an. Die tatsaechliche Steuerlast haengt stark von den abzugsfaehigen Werbungskosten ab.
Was zaehlt als steuerpflichtige Mieteinnahme?
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zaehlen: die monatliche Kaltmiete, umlagefaehige Nebenkosten (soweit sie nicht direkt an Versorger weitergeleitet werden), Sonderzahlungen des Mieters (z.B. fuer Einbaukueche), Garagenmiete und einmalige Zahlungen wie Abstandszahlungen bei vorzeitiger Mietvertragsaufhebung. Die Kaution zaehlt nicht zu den Einnahmen, solange sie hinterlegt bleibt.
Werbungskosten: Die wichtigsten Abzugsposten
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
Abschreibung (AfA)
Die Absetzung fuer Abnutzung (AfA) ist oft der groesste Einzelposten. Sie betraegt 2 % des Gebaeudewertes pro Jahr fuer Gebaeude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, und 2,5 % fuer aeltere Gebaeude. Seit 2023 gilt fuer Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 ein erhoehter AfA-Satz von 3 %. Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf den Gebaeudeanteil des Kaufpreises, nicht auf den Grundstueckswert. Die Aufteilung erfolgt in der Regel im Verhaeltnis der Verkehrswerte.
Darlehenszinsen
Die Zinsen (nicht die Tilgung) eines Immobilienkredits sind vollstaendig als Werbungskosten abziehbar, sofern das Darlehen fuer die Anschaffung oder Herstellung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Bei gemischt genutzten Darlehen (z.B. teilweise fuer Eigenheim, teilweise fuer Mietobjekt) muss eine saubere Aufteilung erfolgen.
Instandhaltungskosten
Reparaturen und Renovierungsarbeiten sind sofort als Werbungskosten abziehbar, sofern sie den urspruenglichen Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen. Dazu zaehlen: Malerarbeiten, Sanitaerreparaturen, Dachreparaturen, Heizungswartung und -reparatur und der Austausch einzelner defekter Bauteile. Aufwendungen fuer Modernisierung (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage, energetische Sanierung) sind dagegen anschaffungsnahe Herstellungskosten und muessen ueber die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Weitere abzugsfaehige Kosten
Grundsteuer, Gebaeudeversicherung (Wohngebaeudeversicherung, Haftpflicht), Hausverwaltungskosten, Konten- und Depotgebuehren fuer das Vermietungskonto, Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 EUR pro km fuer Besichtigungen, Handwerkertermine, Mieterauswahl), Anzeigenkosten fuer Mietersuche, Rechtsanwalts- und Steuerberaterkosten (soweit sie die Vermietung betreffen) und Mitgliedsbeitraege in Vermietervereinigungen.
Anlage V der Steuererklaerung
Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommensteuererklaerung angegeben. Fuer jedes Mietobjekt ist eine separate Anlage V auszufuellen. Die Anlage gliedert sich in: Einnahmen (Zeile 9-20), Werbungskosten aufgeteilt nach Kategorien (Zeile 31-51) und das Ergebnis (Ueberschuss oder Verlust).
Wichtig: Ein negativer Ueberschuss (Verlust) aus Vermietung ist mit anderen Einkuenften verrechenbar. Wer in den ersten Jahren nach dem Kauf hohe Zinsen und AfA geltend machen kann, erzielt moeglicherweise einen steuerlichen Verlust, der das zu versteuernde Einkommen aus dem Hauptjob reduziert. Dies ist ein wesentlicher Steuervorteil der Immobilienanlage.
Sonderfaelle
Vermietung an Angehoerige
Wer an Familienangehoerige vermietet, muss mindestens 50 % der ortsueblichen Vergleichsmiete verlangen (Paragraph 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete darunter, koennen die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Bei mindestens 50 % der Vergleichsmiete ist der volle Werbungskostenabzug moeglich — ein erheblicher steuerlicher Vorteil.
Kurzfristvermietung (Airbnb & Co.)
Kurzfristige Vermietung an Feriengaeste ist grundsaetzlich umsatzsteuerfrei (Paragraph 4 Nr. 12 UStG), aber einkommensteuerpflichtig. Die Werbungskosten koennen nur anteilig abgezogen werden, wenn die Wohnung nicht ausschliesslich an Gaeste vermietet wird. Zudem gelten in vielen Staedten Zweckentfremdungsverbote, die eine Genehmigung erfordern.
Leerstand
Bei voruebergehendem Leerstand (z.B. Mieterwechsel, Renovierung) bleiben die Werbungskosten vollstaendig abziehbar, sofern eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann. Bei dauerhaftem Leerstand ohne erkennbare Vermietungsbemuehungen kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug versagen. Dokumentieren Sie alle Vermietungsbemuehungen (Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungstermine).
Fazit
Mieteinnahmen sind eine attraktive Einkommensquelle neben dem Hauptjob, die dank der zahlreichen Werbungskosten-Moeglichkeiten steuerlich optimiert werden kann. Die Kombination aus AfA, Darlehenszinsen und laufenden Kosten fuehrt in den ersten Jahren haeufig zu einem steuerlichen Verlust, der das Gesamteinkommen mindert. Nutzen Sie unseren Nebenjob-Steuerrechner, um die Nettorendite Ihrer Vermietung zu berechnen.