Kaufnebenkosten 2026: Was Sie wirklich zahlen
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die viele Käufer überraschen. Diese Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie normalerweise nicht in die Darlehenssumme einbeziehen. Je nach Bundesland und Kaufsituation belaufen sich die Nebenkosten auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von 32.000 bis 60.000 Euro.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten bei den Kaufnebenkosten und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen verlangen 5,0 Prozent. Bremen, Hamburg und Sachsen liegen bei 5,5 Prozent, Berlin bei 6,0 Prozent, Hessen bei 6,0 Prozent und Mecklenburg-Vorpommern bei 6,0 Prozent.
Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 14.000 Euro, in Hamburg 22.000 Euro und in Brandenburg 26.000 Euro. Dieser Unterschied von 12.000 Euro zeigt, wie stark der Standort die Gesamtkosten beeinflusst. Es gibt regelmäßig politische Diskussionen über eine Reform der Grunderwerbsteuer, etwa durch Freibeträge für Erstkaufer oder eine bundeseinheitliche Regelung, bisher wurden solche Vorschläge aber nicht umgesetzt.
Notar- und Grundbuchkosten
Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und betragen in der Praxis etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung der Eigentumsumschreibung und die Bestellung der Grundschuld für die finanzierende Bank.
Die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld belaufen sich auf zusätzlich etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Zusammen liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 6.000 bis 8.000 Euro. Diese Kosten lassen sich kaum reduzieren, da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind.
Maklerkosten und die Reform von 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklerrecht: Bei Wohnimmobilien, die an Verbraucher verkauft werden, müssen die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Die übliche Gesamtprovision beträgt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, wovon beide Parteien jeweils 3,57 Prozent zahlen. Bestellt nur eine Partei den Makler, trägt diese die gesamten Kosten und darf maximal die Hälfte an die andere Seite weitergeben.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betragen die Maklerkosten für den Käufer also typischerweise rund 14.280 Euro (3,57 Prozent). Es gibt allerdings auch maklerfrei angebotene Immobilien, insbesondere bei Neubauten von Bauträgern. Prüfen Sie immer, ob ein Makler tatsächlich beauftragt ist und welche Kosten auf Sie zukommen. In manchen Regionen sind auch niedrigere Provisionen verhandelbar.
Gesamtkosten im Vergleich: Beispielrechnungen
Die Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten hängt stark vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. In Bayern zahlen Sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ohne Makler nur rund 22.000 Euro Nebenkosten (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus 2 Prozent Notar und Grundbuch). Mit Makler steigen die Kosten auf rund 36.000 Euro. In Nordrhein-Westfalen betragen die Nebenkosten ohne Makler etwa 34.000 Euro und mit Makler rund 48.000 Euro. Diese erheblichen Unterschiede sollten Sie bei der Standortwahl und der Eigenkapitalplanung berücksichtigen.
Kaufnebenkosten sparen: Praktische Tipps
Auch wenn die meisten Kaufnebenkosten gesetzlich festgelegt sind, gibt es einige Möglichkeiten zur Optimierung. Prüfen Sie, ob bewegliches Inventar wie eine Einbauküche oder Garagen separat vom Kaufpreis ausgewiesen werden kann, da auf diese Bestandteile keine Grunderwerbsteuer anfällt. Bei einer Küche im Wert von 15.000 Euro spart das in NRW beispielsweise fast 1.000 Euro Grunderwerbsteuer. Verhandeln Sie die Maklerkosten, insbesondere in Regionen mit hohem Angebot. Und nutzen Sie Online-Vergleichsportale, um den günstigsten Finanzierungsanbieter zu finden, denn niedrigere Zinsen kompensieren die Nebenkosten über die Laufzeit um ein Vielfaches.