Eigenkapital beim Hauskauf: Die entscheidende Frage
Die Frage nach dem notwendigen Eigenkapital gehört zu den wichtigsten Aspekten der Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind Ihre Zinskonditionen und desto geringer ist Ihr finanzielles Risiko. Aber wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig, und was zählt überhaupt dazu? Dieser Artikel gibt Ihnen eine klare Orientierung.
Die Daumenregel: 20 bis 30 Prozent
Finanzexperten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Davon müssen die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 Prozent aus eigenen Mitteln gedeckt werden, da diese in der Regel nicht bankfinanziert werden. Die restlichen 10 bis 15 Prozent dienen dazu, den Beleihungsauslauf zu senken und damit bessere Zinskonditionen zu erhalten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das 80.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital.
Der Einfluss des Eigenkapitals auf den Zinssatz ist erheblich. Banken kalkulieren intern mit verschiedenen Beleihungsgrenzen: Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent einen moderaten Aufschlag und darüber hinaus steigen die Zinsen spürbar an. Der Unterschied zwischen einer Finanzierung mit 30 Prozent Eigenkapital und einer Vollfinanzierung kann 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte beim Zinssatz betragen, was über die Laufzeit mehrere zehntausend Euro ausmacht.
Was zählt als Eigenkapital?
Neben dem klassischen Ersparten auf Tagesgeld- und Sparkonten zählen auch andere Vermögenswerte als Eigenkapital. Dazu gehören: Guthaben auf Bausparverträgen, Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs), Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, bereits vorhandene lastenfreie Immobilien, private Darlehen von Verwandten sowie Eigenleistungen beim Hausbau (die sogenannte Muskelhypothek). Eigenleistungen werden von Banken allerdings nur begrenzt anerkannt, in der Regel bis maximal 15 Prozent der Bausumme und nur für nachweisbare handwerkliche Fähigkeiten.
Arbeitgeberdarlehen können ebenfalls als Eigenkapital eingesetzt werden. Manche Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern zinsgünstige oder zinslose Darlehen für den Immobilienerwerb an. Beachten Sie aber, dass diese Darlehen bei einem Jobwechsel möglicherweise zurückgezahlt werden müssen. Fördermittel wie KfW-Darlehen werden dagegen nicht als Eigenkapital gewertet, sondern zählen als Fremdkapital.
Vollfinanzierung: Chancen und Risiken
Eine 100-Prozent-Finanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung (inklusive Kaufnebenkosten) ist bei einigen Banken möglich, insbesondere für Kreditnehmer mit überdurchschnittlich hohem und sicherem Einkommen, etwa Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst. Die Voraussetzungen sind streng: ein sehr gutes und sicheres Einkommen, eine einwandfreie Schufa-Auskunft, eine werthaltige Immobilie in guter Lage und in der Regel ein junges Alter des Kreditnehmers.
Die Risiken einer Vollfinanzierung sind nicht zu unterschätzen. Die Zinsen sind deutlich höher, die monatliche Belastung steigt entsprechend, und bei einem Wertverlust der Immobilie kann schnell eine Situation entstehen, in der die Restschuld den Immobilienwert übersteigt. In diesem Fall könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen oder eine Nachfinanzierung ablehnen. Wer dennoch ohne Eigenkapital kaufen möchte, sollte zumindest eine hohe Tilgung (mindestens 3 Prozent) wählen und konsequent Sondertilgungen leisten.
Eigenkapital aufbauen: Strategien
Wenn Sie in einigen Jahren kaufen möchten, beginnen Sie frühzeitig mit dem systematischen Vermögensaufbau. Ein Dauerauftrag auf ein separates Sparkonto sorgt für Disziplin. Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers können in einen Bausparvertrag oder Fondssparplan fließen. Für einen Zeithorizont von drei bis fünf Jahren eignen sich breit diversifizierte ETFs auf globale Aktienindizes, wobei Sie das Risiko gegen Ende des Sparzeitraums reduzieren sollten, indem Sie schrittweise in sicherere Anlagen umschichten.
Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapitalnachweis nützlich sein und bietet nach der Zuteilung ein zinssicheres Darlehen. Allerdings sind die Sparzinsen niedrig und die Abschlussgebühren (1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme) erhöhen die Kosten. Prüfen Sie individuell, ob ein Bausparvertrag oder eine freie Sparanlage für Sie wirtschaftlich günstiger ist. Vergessen Sie nicht, eine Notreserve von drei bis sechs Monatsgehältern zurückzuhalten, die nicht in die Immobilienfinanzierung fließen sollte.