Eigenkapital beim Hauskauf: Die entscheidende Frage
Die Frage nach dem notwendigen Eigenkapital gehoert zu den wichtigsten Aspekten der Immobilienfinanzierung. Grundsaetzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind Ihre Zinskonditionen und desto geringer ist Ihr finanzielles Risiko. Aber wie viel Eigenkapital ist wirklich noetig, und was zaehlt ueberhaupt dazu? Dieser Artikel gibt Ihnen eine klare Orientierung.
Die Daumenregel: 20 bis 30 Prozent
Finanzexperten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Davon muessen die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 Prozent aus eigenen Mitteln gedeckt werden, da diese in der Regel nicht bankfinanziert werden. Die restlichen 10 bis 15 Prozent dienen dazu, den Beleihungsauslauf zu senken und damit bessere Zinskonditionen zu erhalten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro waeren das 80.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital.
Der Einfluss des Eigenkapitals auf den Zinssatz ist erheblich. Banken kalkulieren intern mit verschiedenen Beleihungsgrenzen: Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent einen moderaten Aufschlag und darueber hinaus steigen die Zinsen spuerbar an. Der Unterschied zwischen einer Finanzierung mit 30 Prozent Eigenkapital und einer Vollfinanzierung kann 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte beim Zinssatz betragen, was ueber die Laufzeit mehrere zehntausend Euro ausmacht.
Was zaehlt als Eigenkapital?
Neben dem klassischen Ersparten auf Tagesgeld- und Sparkonten zaehlen auch andere Vermoegenswerte als Eigenkapital. Dazu gehoeren: Guthaben auf Bausparvertraegen, Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs), Rueckkaufswerte von Lebensversicherungen, bereits vorhandene lastenfreie Immobilien, private Darlehen von Verwandten sowie Eigenleistungen beim Hausbau (die sogenannte Muskelhypothek). Eigenleistungen werden von Banken allerdings nur begrenzt anerkannt, in der Regel bis maximal 15 Prozent der Bausumme und nur fuer nachweisbare handwerkliche Faehigkeiten.
Arbeitgeberdarlehen koennen ebenfalls als Eigenkapital eingesetzt werden. Manche Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern zinsgueenstige oder zinslose Darlehen fuer den Immobilienerwerb an. Beachten Sie aber, dass diese Darlehen bei einem Jobwechsel moeglicherweise zurueckgezahlt werden muessen. Foerdermittel wie KfW-Darlehen werden dagegen nicht als Eigenkapital gewertet, sondern zaehlen als Fremdkapital.
Vollfinanzierung: Chancen und Risiken
Eine 100-Prozent-Finanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung (inklusive Kaufnebenkosten) ist bei einigen Banken moeglich, insbesondere fuer Kreditnehmer mit ueberdurchschnittlich hohem und sicherem Einkommen, etwa Beamte oder Angestellte im oeffentlichen Dienst. Die Voraussetzungen sind streng: ein sehr gutes und sicheres Einkommen, eine einwandfreie Schufa-Auskunft, eine werthaltige Immobilie in guter Lage und in der Regel ein junges Alter des Kreditnehmers.
Die Risiken einer Vollfinanzierung sind nicht zu unterschaetzen. Die Zinsen sind deutlich hoeher, die monatliche Belastung steigt entsprechend, und bei einem Wertverlust der Immobilie kann schnell eine Situation entstehen, in der die Restschuld den Immobilienwert uebersteigt. In diesem Fall koennte die Bank zusaetzliche Sicherheiten verlangen oder eine Nachfinanzierung ablehnen. Wer dennoch ohne Eigenkapital kaufen moechte, sollte zumindest eine hohe Tilgung (mindestens 3 Prozent) waehlen und konsequent Sondertilgungen leisten.
Eigenkapital aufbauen: Strategien
Wenn Sie in einigen Jahren kaufen moechten, beginnen Sie fruehzeitig mit dem systematischen Vermoegensaufbau. Ein Dauerauftrag auf ein separates Sparkonto sorgt fuer Disziplin. Vermoegenswirksame Leistungen des Arbeitgebers koennen in einen Bausparvertrag oder Fondssparplan fliessen. Fuer einen Zeithorizont von drei bis fuenf Jahren eignen sich breit diversifizierte ETFs auf globale Aktienindizes, wobei Sie das Risiko gegen Ende des Sparzeitraums reduzieren sollten, indem Sie schrittweise in sicherere Anlagen umschichten.
Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapitalnachweis nuetzlich sein und bietet nach der Zuteilung ein zinssicheres Darlehen. Allerdings sind die Sparzinsen niedrig und die Abschlussgebuehren (1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme) erhoehen die Kosten. Pruefen Sie individuell, ob ein Bausparvertrag oder eine freie Sparanlage fuer Sie wirtschaftlich guenstiger ist. Vergessen Sie nicht, eine Notreserve von drei bis sechs Monatsgehaeeltern zurueckzuhalten, die nicht in die Immobilienfinanzierung fliessen sollte.