Anschlussfinanzierung: Was kommt nach der Zinsbindung?
Wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist Ihres Immobilienkredits ausläuft, ist das Darlehen in den seltensten Fällen vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld muss weiterfinanziert werden, und dieser Vorgang wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Je nach Höhe der Restschuld und dem dann geltenden Zinsniveau kann die Anschlussfinanzierung die monatliche Belastung deutlich verändern. Eine frühzeitige Planung ist daher entscheidend.
Wie hoch ist Ihre Restschuld?
Die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung hängt von der ursprünglichen Darlehenshöhe, dem Zinssatz, der Tilgung und eventuellen Sondertilgungen ab. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch rund 230.000 Euro. Bei 3 Prozent Tilgung sinkt sie auf etwa 200.000 Euro, und mit zusätzlichen jährlichen Sondertilgungen von 5.000 Euro auf rund 180.000 Euro. Diese Restschuld muss dann zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.
Option 1: Prolongation bei der bisherigen Bank
Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation, also die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Zinsbedingungen. Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten Sie von Ihrer Bank ein Prolongationsangebot. Der Vorteil: Der Prozess ist unkompliziert, es fallen keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten an, und die Abwicklung geht schnell.
Der Nachteil: Prolongationsangebote sind häufig nicht die günstigsten am Markt. Ihre bisherige Bank weiß, dass ein Wechsel mit Aufwand verbunden ist, und bietet daher nicht immer die wettbewerbsfähigsten Konditionen. Verhandeln Sie unbedingt und legen Sie Alternativangebote anderer Banken vor. Oft bessert die Bank dann ihr Angebot nach. Nehmen Sie ein Prolongationsangebot nie ungeprüft an.
Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Bei einer Umschuldung lösen Sie den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank ab und nehmen ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditgeber auf. Die neue Bank übernimmt die bestehende Grundschuld oder es wird eine neue bestellt. Der Vorteil: Häufig erhalten Sie deutlich bessere Zinskonditionen, die den Aufwand der Umschuldung mehr als kompensieren. Die Zinsersparnis kann bei 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten liegen, was bei einer Restschuld von 200.000 Euro über eine weitere zehnjährige Zinsbindung mehrere tausend Euro ausmacht.
Die Kosten einer Umschuldung umfassen die Grundschuldabtretung oder -neubestellung (etwa 200 bis 600 Euro Notar- und Grundbuchkosten) und möglicherweise ein neues Wertgutachten. Bei einer Grundschuldabtretung tritt die alte Bank ihre Grundschuld an die neue Bank ab, was einfacher und günstiger ist als eine Neubestellung. In den meisten Fällen überwiegt die Zinsersparnis die Wechselkosten deutlich, insbesondere bei hohen Restschulden und längeren Zinsbindungsfristen.
Option 3: Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich bereits heute die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern, die erst in der Zukunft beginnt. Die Vorlaufzeit (Forward-Periode) kann bis zu 60 Monate betragen. Für die Zinssicherung berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag, der typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit liegt. Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten beträgt der Aufschlag also 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und sich die aktuellen Konditionen sichern möchten. Das Risiko: Sinken die Zinsen statt zu steigen, zahlen Sie einen überhöher Zinssatz und können das Forward-Darlehen nicht ohne Weiteres kündigen. Manche Anbieter bieten sogenannte unechte Forward-Darlehen an, die gegen einen höheren Aufschlag ein Kündigungsrecht einräumen, falls die Zinsen wider Erwarten sinken.
Zeitplan: Wann aktiv werden?
Beginnen Sie mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung spätestens 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Holen Sie in dieser Zeit mindestens drei bis fünf Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern ein. Nutzen Sie unabhängige Vergleichsportale und ziehen Sie einen unabhängigen Finanzberater oder Kreditvermittler hinzu, der Zugang zu zahlreichen Bankpartnern hat. Planen Sie ausreichend Zeit für die Prüfung der Angebote und den möglichen Bankwechsel ein, denn eine Umschuldung benötigt in der Regel vier bis acht Wochen Vorlauf.
Checkliste für die Anschlussfinanzierung
Prüfen Sie zunächst Ihre aktuelle Restschuld und die verbleibende Zinsbindungsdauer. Überprüfen Sie dann Ihre aktuelle finanzielle Situation: Hat sich Ihr Einkommen verändert? Können Sie eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen leisten? Nutzen Sie die Gelegenheit der Anschlussfinanzierung, um die Finanzierungsstruktur an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen. Möglicherweise können Sie jetzt eine höhere Tilgung wählen, um schneller schuldenfrei zu werden, oder Sie nutzen die Chance, die Sondertilgungsoption zu erweitern.