Anschlussfinanzierung: Was kommt nach der Zinsbindung?
Wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist Ihres Immobilienkredits auslaeuft, ist das Darlehen in den seltensten Faellen vollstaendig zurueckgezahlt. Die verbleibende Restschuld muss weiterfinanziert werden, und dieser Vorgang wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Je nach Hoehe der Restschuld und dem dann geltenden Zinsniveau kann die Anschlussfinanzierung die monatliche Belastung deutlich veraendern. Eine fruehzeitige Planung ist daher entscheidend.
Wie hoch ist Ihre Restschuld?
Die Hoehe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung haengt von der urspruenglichen Darlehenshoehe, dem Zinssatz, der Tilgung und eventuellen Sondertilgungen ab. Bei einem Darlehen ueber 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfaenglicher Tilgung betraegt die Restschuld nach zehn Jahren noch rund 230.000 Euro. Bei 3 Prozent Tilgung sinkt sie auf etwa 200.000 Euro, und mit zusaetzlichen jaehrlichen Sondertilgungen von 5.000 Euro auf rund 180.000 Euro. Diese Restschuld muss dann zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.
Option 1: Prolongation bei der bisherigen Bank
Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation, also die Verlaengerung des bestehenden Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Zinsbedingungen. Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten Sie von Ihrer Bank ein Prolongationsangebot. Der Vorteil: Der Prozess ist unkompliziert, es fallen keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten an, und die Abwicklung geht schnell.
Der Nachteil: Prolongationsangebote sind haeufig nicht die guenstigsten am Markt. Ihre bisherige Bank weiss, dass ein Wechsel mit Aufwand verbunden ist, und bietet daher nicht immer die wettbewerbsfaehigsten Konditionen. Verhandeln Sie unbedingt und legen Sie Alternativangebote anderer Banken vor. Oft bessert die Bank dann ihr Angebot nach. Nehmen Sie ein Prolongationsangebot nie ungeproeft an.
Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Bei einer Umschuldung loesen Sie den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank ab und nehmen ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditgeber auf. Die neue Bank uebernimmt die bestehende Grundschuld oder es wird eine neue bestellt. Der Vorteil: Haeufig erhalten Sie deutlich bessere Zinskonditionen, die den Aufwand der Umschuldung mehr als kompensieren. Die Zinsersparnis kann bei 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten liegen, was bei einer Restschuld von 200.000 Euro ueber eine weitere zehnjaerige Zinsbindung mehrere tausend Euro ausmacht.
Die Kosten einer Umschuldung umfassen die Grundschuldabtretung oder -neubestellung (etwa 200 bis 600 Euro Notar- und Grundbuchkosten) und moeglicherweise ein neues Wertgutachten. Bei einer Grundschuldabtretung tritt die alte Bank ihre Grundschuld an die neue Bank ab, was einfacher und guenstiger ist als eine Neubestellung. In den meisten Faellen ueberwiegt die Zinsersparnis die Wechselkosten deutlich, insbesondere bei hohen Restschulden und laengeren Zinsbindungsfristen.
Option 3: Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermoeglicht es Ihnen, sich bereits heute die Zinsen fuer eine Anschlussfinanzierung zu sichern, die erst in der Zukunft beginnt. Die Vorlaufzeit (Forward-Periode) kann bis zu 60 Monate betragen. Fuer die Zinssicherung berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag, der typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit liegt. Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten betraegt der Aufschlag also 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und sich die aktuellen Konditionen sichern moechten. Das Risiko: Sinken die Zinsen statt zu steigen, zahlen Sie einen ueberhoeher Zinssatz und koennen das Forward-Darlehen nicht ohne Weiteres kuendigen. Manche Anbieter bieten sogenannte unechte Forward-Darlehen an, die gegen einen hoeheren Aufschlag ein Kuendigungsrecht einraeumen, falls die Zinsen wider Erwarten sinken.
Zeitplan: Wann aktiv werden?
Beginnen Sie mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung spaetestens 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Holen Sie in dieser Zeit mindestens drei bis fuenf Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern ein. Nutzen Sie unabhaengige Vergleichsportale und ziehen Sie einen unabhaengigen Finanzberater oder Kreditvermittler hinzu, der Zugang zu zahlreichen Bankpartnern hat. Planen Sie ausreichend Zeit fuer die Pruefung der Angebote und den moeglichen Bankwechsel ein, denn eine Umschuldung benoetigt in der Regel vier bis acht Wochen Vorlauf.
Checkliste fuer die Anschlussfinanzierung
Pruefen Sie zunaechst Ihre aktuelle Restschuld und die verbleibende Zinsbindungsdauer. Ueberpruefen Sie dann Ihre aktuelle finanzielle Situation: Hat sich Ihr Einkommen veraendert? Koennen Sie eine hoehere Tilgung oder Sondertilgungen leisten? Nutzen Sie die Gelegenheit der Anschlussfinanzierung, um die Finanzierungsstruktur an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen. Moeglicherweise koennen Sie jetzt eine hoehere Tilgung waehlen, um schneller schuldenfrei zu werden, oder Sie nutzen die Chance, die Sondertilgungsoption zu erweitern.