Warum Sie Ihren Bescheid pruefen sollten
Die Grundsteuer-Reform hat die Finanzaemter vor eine enorme Herausforderung gestellt: Innerhalb weniger Jahre mussten rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstuecke und Gebaeude) in ganz Deutschland neu bewertet werden. Bei dieser Massenbewertung sind Fehler unvermeidlich. Schaetzungen gehen davon aus, dass bis zu 30 Prozent aller Grundsteuerwertbescheide fehlerhaft sein koennten.
Ein fehlerhafter Bescheid kann dazu fuehren, dass Sie dauerhaft zu viel Grundsteuer zahlen. Da die Grundsteuer jaehrlich anfaellt, summieren sich selbst kleine Fehler ueber die Jahre zu erheblichen Betraegen. Es lohnt sich daher, jeden Bescheid sorgfaeltig zu pruefen.
Die drei Bescheide im Ueberblick
Im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer erhalten Eigentuemer drei verschiedene Bescheide, die aufeinander aufbauen:
1. Grundsteuerwertbescheid
Der Grundsteuerwertbescheid wird vom Finanzamt erlassen und legt den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie fest. Dieser Bescheid ist die wichtigste Grundlage und sollte am sorgfaeltigsten geprueft werden. Er enthaelt die zugrunde gelegten Daten wie Grundstuecksflaeche, Wohnflaeche, Bodenrichtwert, Baujahr und Grundstuecksart.
2. Grundsteuermessbescheid
Der Grundsteuermessbescheid weist den Steuermessbetrag aus, der sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl ergibt. Dieser Bescheid kommt ebenfalls vom Finanzamt und ist in der Regel dann fehlerhaft, wenn der zugrunde liegende Grundsteuerwertbescheid falsch ist.
3. Grundsteuerbescheid
Der Grundsteuerbescheid wird von der Gemeinde erlassen und setzt die jaehrliche Grundsteuer fest. Er basiert auf dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Fehler in diesem Bescheid betreffen in der Regel die Anwendung des Hebesatzes.
Welche Fehler kommen haeufig vor?
Falsche Grundstuecksflaeche
Die Grundstuecksflaeche wird aus dem Liegenschaftskataster uebernommen. Fehler entstehen, wenn das Kataster nicht aktuell ist — etwa nach einer Grundstuecksteilung oder einer Grenzvermessung. Pruefen Sie die Flaeche anhand Ihres Grundbuchauszugs oder Kaufvertrags.
Falsche Wohnflaeche
Die Wohnflaeche basiert auf den Angaben aus der Grundsteuererklaerung. Haeufige Fehler sind die Einbeziehung von Kellerraeumen, die nicht als Wohnraum gelten, die Beruecksichtigung von Dachschraegen mit falscher Anrechnung, Tippfehler bei der Flaechenangabe und die Verwechslung von Brutto- und Nettowohnflaeche.
Falscher Bodenrichtwert
Das Finanzamt kann den falschen Bodenrichtwert zugrunde gelegt haben, etwa durch Zuordnung zur falschen Bodenrichtwertzone oder Verwendung eines falschen Stichtags. Vergleichen Sie den Wert im Bescheid mit dem BORIS-Portal.
Falsche Grundstuecksart
Die Grundstuecksart beeinflusst die Steuermesszahl und damit die Grundsteuer. Haeufige Verwechslungen betreffen die Einordnung als Ein- oder Zweifamilienhaus, die Unterscheidung zwischen Mietwohngrundsteuck und gemischt genutztem Grundstueck oder die falsche Einstufung als Geschaeftsgrundsteuck.
Falsches Baujahr oder fehlende Kernsanierung
Im Bundesmodell beeinflusst das Baujahr die Restnutzungsdauer und damit den Grundsteuerwert. Ein falsches Baujahr oder eine nicht beruecksichtigte Kernsanierung kann zu einem falschen Grundsteuerwert fuehren.
Schritt-fuer-Schritt: So pruefen Sie Ihren Bescheid
Schritt 1: Bescheid und Unterlagen zusammenlegen
Legen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid neben Ihre Grundsteuererklaerung, den Grundbuchauszug, den Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Wohnflaechenberechnung. So koennen Sie die Angaben direkt vergleichen.
Schritt 2: Grundstuecksflaeche pruefen
Vergleichen Sie die im Bescheid genannte Grundstuecksflaeche mit dem Grundbuchauszug oder Kaufvertrag. Bei Eigentumswohnungen pruefen Sie den Miteigentumsanteil am Grundstueck.
Schritt 3: Wohnflaeche pruefen
Vergleichen Sie die Wohnflaeche mit Ihrer Wohnflaechenberechnung. Beachten Sie die Regeln der Wohnflaechenverordnung: Raeume mit einer lichten Hoehe unter einem Meter werden nicht angerechnet, Raeume zwischen einem und zwei Metern nur zur Haelfte.
Schritt 4: Bodenrichtwert pruefen
Rufen Sie den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes ab und vergleichen Sie ihn mit dem Wert im Bescheid.
Schritt 5: Grundstuecksart und weitere Angaben pruefen
Pruefen Sie, ob die Grundstuecksart korrekt ist (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohngrundsteuck usw.) und ob Baujahr, Mietniveaustufe und gegebenenfalls Garagen oder Stellplaetze richtig erfasst sind.
So legen Sie Einspruch ein
Frist beachten
Die Einspruchsfrist betraegt einen Monat ab Zustellung des Bescheids. Die Zustellung erfolgt in der Regel per einfachem Brief; als Zustellungsdatum gilt der dritte Tag nach Aufgabe zur Post. Verpasste Fristen koennen in Ausnahmefaellen durch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand geheilt werden.
Einspruch formulieren
Der Einspruch muss schriftlich beim zustaendigen Finanzamt eingehen. Er sollte folgende Elemente enthalten: Ihr Name, Ihre Adresse und Ihr Aktenzeichen. Die Bezeichnung des Bescheids mit Datum. Die klare Formulierung, dass Sie Einspruch einlegen. Die Begruendung mit konkreter Benennung des Fehlers. Belege wie Grundbuchauszug, Wohnflaechenberechnung oder BORIS-Ausdruck.
Musterformulierung fuer einen Einspruch
Ein Einspruch koennte beispielsweise so beginnen: Hiermit lege ich gegen den Grundsteuerwertbescheid vom [Datum], Aktenzeichen [Nummer], fristgemaess Einspruch ein. Der Bescheid ist fehlerhaft, da die zugrunde gelegte Grundstuecksflaeche von [Wert] Quadratmetern nicht korrekt ist. Laut Grundbuchauszug betraegt die tatsaechliche Grundstuecksflaeche [Wert] Quadratmeter. Ich beantrage die Korrektur des Grundsteuerwerts.
Aufschiebende Wirkung beantragen
Der Einspruch hat grundsaetzlich keine aufschiebende Wirkung — Sie muessen die Grundsteuer weiterhin zahlen. Sie koennen jedoch beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dieser wird in der Regel gewaehrt, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmaessigkeit des Bescheids bestehen.
Was passiert nach dem Einspruch?
Das Finanzamt prueft Ihren Einspruch und entscheidet darueber durch eine Einspruchsentscheidung. Moegliche Ergebnisse sind: Volle Stattgabe — der Bescheid wird wie beantragt geaendert. Teilweise Stattgabe — der Bescheid wird teilweise korrigiert. Ablehnung — das Finanzamt haelt den Bescheid fuer richtig.
Gegen eine ablehnende Einspruchsentscheidung koennen Sie innerhalb eines Monats Klage beim zustaendigen Finanzgericht erheben. Die Kosten eines Finanzgerichtsverfahrens richten sich nach dem Streitwert und koennen bei geringen Betraegen unwirtschaftlich sein. Erkundigen Sie sich vorab bei einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Musterverfahren nutzen
Derzeit laufen bundesweit zahlreiche Musterverfahren gegen die neue Grundsteuer. Wenn Sie einen Einspruch einlegen, koennen Sie auf ein anhaengiges Musterverfahren Bezug nehmen und das Ruhen Ihres Einspruchs beantragen. Dadurch bleibt Ihr Rechtsschutz gewahrt, ohne dass Sie selbst ein Gerichtsverfahren fuehren muessen. Wird das Musterverfahren zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden, profitieren Sie automatisch.
Fazit
Pruefen Sie Ihre Grundsteuerbescheide sorgfaeltig und legen Sie bei Fehlern innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein. Die haeufigsten Fehlerquellen sind falsche Flaechen, ein falscher Bodenrichtwert und eine falsche Grundstuecksart. Nutzen Sie unseren Grundsteuer-Rechner, um die Berechnung des Finanzamts nachzuvollziehen und moegliche Abweichungen zu identifizieren.