Warum Sie Ihren Bescheid prüfen sollten
Die Grundsteuer-Reform hat die Finanzämter vor eine enorme Herausforderung gestellt: Innerhalb weniger Jahre mussten rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke und Gebäude) in ganz Deutschland neu bewertet werden. Bei dieser Massenbewertung sind Fehler unvermeidlich. Schätzungen gehen davon aus, dass bis zu 30 Prozent aller Grundsteuerwertbescheide fehlerhaft sein könnten.
Ein fehlerhafter Bescheid kann dazu führen, dass Sie dauerhaft zu viel Grundsteuer zahlen. Da die Grundsteuer jährlich anfällt, summieren sich selbst kleine Fehler über die Jahre zu erheblichen Beträgen. Es lohnt sich daher, jeden Bescheid sorgfältig zu prüfen.
Die drei Bescheide im Überblick
Im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer erhalten Eigentümer drei verschiedene Bescheide, die aufeinander aufbauen:
1. Grundsteuerwertbescheid
Der Grundsteuerwertbescheid wird vom Finanzamt erlassen und legt den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie fest. Dieser Bescheid ist die wichtigste Grundlage und sollte am sorgfältigsten geprüft werden. Er enthält die zugrunde gelegten Daten wie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Grundstücksart.
2. Grundsteuermessbescheid
Der Grundsteuermessbescheid weist den Steuermessbetrag aus, der sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl ergibt. Dieser Bescheid kommt ebenfalls vom Finanzamt und ist in der Regel dann fehlerhaft, wenn der zugrunde liegende Grundsteuerwertbescheid falsch ist.
3. Grundsteuerbescheid
Der Grundsteuerbescheid wird von der Gemeinde erlassen und setzt die jährliche Grundsteuer fest. Er basiert auf dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Fehler in diesem Bescheid betreffen in der Regel die Anwendung des Hebesatzes.
Welche Fehler kommen häufig vor?
Falsche Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche wird aus dem Liegenschaftskataster übernommen. Fehler entstehen, wenn das Kataster nicht aktuell ist — etwa nach einer Grundstücksteilung oder einer Grenzvermessung. Prüfen Sie die Fläche anhand Ihres Grundbuchauszugs oder Kaufvertrags.
Falsche Wohnfläche
Die Wohnfläche basiert auf den Angaben aus der Grundsteuererklärung. Häufige Fehler sind die Einbeziehung von Kellerräumen, die nicht als Wohnraum gelten, die Berücksichtigung von Dachschrägen mit falscher Anrechnung, Tippfehler bei der Flächenangabe und die Verwechslung von Brutto- und Nettowohnfläche.
Falscher Bodenrichtwert
Das Finanzamt kann den falschen Bodenrichtwert zugrunde gelegt haben, etwa durch Zuordnung zur falschen Bodenrichtwertzone oder Verwendung eines falschen Stichtags. Vergleichen Sie den Wert im Bescheid mit dem BORIS-Portal.
Falsche Grundstücksart
Die Grundstücksart beeinflusst die Steuermesszahl und damit die Grundsteuer. Häufige Verwechslungen betreffen die Einordnung als Ein- oder Zweifamilienhaus, die Unterscheidung zwischen Mietwohngrundsteuck und gemischt genutztem Grundstück oder die falsche Einstufung als Geschäftsgrundstück.
Falsches Baujahr oder fehlende Kernsanierung
Im Bundesmodell beeinflusst das Baujahr die Restnutzungsdauer und damit den Grundsteuerwert. Ein falsches Baujahr oder eine nicht berücksichtigte Kernsanierung kann zu einem falschen Grundsteuerwert führen.
Schritt-für-Schritt: So prüfen Sie Ihren Bescheid
Schritt 1: Bescheid und Unterlagen zusammenlegen
Legen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid neben Ihre Grundsteuererklärung, den Grundbuchauszug, den Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Wohnflächenberechnung. So können Sie die Angaben direkt vergleichen.
Schritt 2: Grundstücksfläche prüfen
Vergleichen Sie die im Bescheid genannte Grundstücksfläche mit dem Grundbuchauszug oder Kaufvertrag. Bei Eigentumswohnungen prüfen Sie den Miteigentumsanteil am Grundstück.
Schritt 3: Wohnfläche prüfen
Vergleichen Sie die Wohnfläche mit Ihrer Wohnflächenberechnung. Beachten Sie die Regeln der Wohnflächenverordnung: Räume mit einer lichten Höhe unter einem Meter werden nicht angerechnet, Räume zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte.
Schritt 4: Bodenrichtwert prüfen
Rufen Sie den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes ab und vergleichen Sie ihn mit dem Wert im Bescheid.
Schritt 5: Grundstücksart und weitere Angaben prüfen
Prüfen Sie, ob die Grundstücksart korrekt ist (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohngrundsteuck usw.) und ob Baujahr, Mietniveaustufe und gegebenenfalls Garagen oder Stellplätze richtig erfasst sind.
So legen Sie Einspruch ein
Frist beachten
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Bescheids. Die Zustellung erfolgt in der Regel per einfachem Brief; als Zustellungsdatum gilt der dritte Tag nach Aufgabe zur Post. Verpasste Fristen können in Ausnahmefällen durch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand geheilt werden.
Einspruch formulieren
Der Einspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingehen. Er sollte folgende Elemente enthalten: Ihr Name, Ihre Adresse und Ihr Aktenzeichen. Die Bezeichnung des Bescheids mit Datum. Die klare Formulierung, dass Sie Einspruch einlegen. Die Begründung mit konkreter Benennung des Fehlers. Belege wie Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung oder BORIS-Ausdruck.
Musterformulierung für einen Einspruch
Ein Einspruch könnte beispielsweise so beginnen: Hiermit lege ich gegen den Grundsteuerwertbescheid vom [Datum], Aktenzeichen [Nummer], fristgemäß Einspruch ein. Der Bescheid ist fehlerhaft, da die zugrunde gelegte Grundstücksfläche von [Wert] Quadratmetern nicht korrekt ist. Laut Grundbuchauszug beträgt die tatsächliche Grundstücksfläche [Wert] Quadratmeter. Ich beantrage die Korrektur des Grundsteuerwerts.
Aufschiebende Wirkung beantragen
Der Einspruch hat grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung — Sie müssen die Grundsteuer weiterhin zahlen. Sie können jedoch beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dieser wird in der Regel gewährt, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen.
Was passiert nach dem Einspruch?
Das Finanzamt prüft Ihren Einspruch und entscheidet darüber durch eine Einspruchsentscheidung. Mögliche Ergebnisse sind: Volle Stattgabe — der Bescheid wird wie beantragt geändert. Teilweise Stattgabe — der Bescheid wird teilweise korrigiert. Ablehnung — das Finanzamt hält den Bescheid für richtig.
Gegen eine ablehnende Einspruchsentscheidung können Sie innerhalb eines Monats Klage beim zuständigen Finanzgericht erheben. Die Kosten eines Finanzgerichtsverfahrens richten sich nach dem Streitwert und können bei geringen Beträgen unwirtschaftlich sein. Erkundigen Sie sich vorab bei einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Musterverfahren nutzen
Derzeit laufen bundesweit zahlreiche Musterverfahren gegen die neue Grundsteuer. Wenn Sie einen Einspruch einlegen, können Sie auf ein anhängiges Musterverfahren Bezug nehmen und das Ruhen Ihres Einspruchs beantragen. Dadurch bleibt Ihr Rechtsschutz gewahrt, ohne dass Sie selbst ein Gerichtsverfahren führen müssen. Wird das Musterverfahren zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden, profitieren Sie automatisch.
Fazit
Prüfen Sie Ihre Grundsteuerbescheide sorgfältig und legen Sie bei Fehlern innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein. Die häufigsten Fehlerquellen sind falsche Flächen, ein falscher Bodenrichtwert und eine falsche Grundstücksart. Nutzen Sie unseren Grundsteuer-Rechner, um die Berechnung des Finanzamts nachzuvollziehen und mögliche Abweichungen zu identifizieren.