Warum hat Bayern ein eigenes Modell?
Bayern hat sich als einziges Bundesland fuer ein reines Flaechenmodell entschieden und damit bewusst einen Sonderweg eingeschlagen. Der Freistaat lehnte das Bundesmodell ab, weil es zu komplex sei und zu stark von Immobilienwerten abhaenge. Das bayerische Argument: Wenn Bodenrichtwerte und Mietniveaustufen in die Berechnung einfliessen, fuehrt jede Wertsteigerung am Immobilienmarkt automatisch zu hoehere Grundsteuer — obwohl der Eigentuemer nichts dafuer kann.
Stattdessen setzt Bayern auf ein Modell, das ausschliesslich auf Flaechen basiert. Ob ein Grundstueck in bester Muenchner Lage oder im laendlichen Oberfranken liegt, spielt fuer die Berechnung des Grundsteuerwerts keine Rolle — solange die Flaechen identisch sind. Die Differenzierung erfolgt ausschliesslich ueber den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Diese Entscheidung ist politisch umstritten. Befuerworter loben die Einfachheit und Transparenz. Kritiker wenden ein, dass das Modell die tatsaechlichen Wertverhaeltnisse ignoriert und zu Ungerechtigkeiten fuehrt.
So funktioniert die Berechnung im Flaechenmodell
Die Berechnung im bayerischen Flaechenmodell ist vergleichsweise einfach und laesst sich in wenigen Schritten nachvollziehen:
Schritt 1: Aequivalenzbetraege ermitteln
Fuer die Grundstuecksflaeche wird ein Aequivalenzbetrag von 0,04 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Fuer die Gebaeudeflaeche (Wohn- und Nutzflaeche) betraegt der Aequivalenzbetrag 0,50 Euro pro Quadratmeter.
Schritt 2: Aequivalenzbetraege addieren
Die beiden Aequivalenzbetraege werden addiert. Das Ergebnis ist der Gesamtaequivalenzbetrag, der funktional dem Grundsteuerwert in anderen Modellen entspricht.
Schritt 3: Steuermesszahl anwenden
Der Gesamtaequivalenzbetrag wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Fuer Wohnflaechen betraegt die Messzahl 70 Prozent (ein Abschlag von 30 Prozent gegenueber Nichtwohnflaechen). Fuer Nichtwohnflaechen gilt die volle Messzahl von 100 Prozent.
Schritt 4: Hebesatz anwenden
Wie in allen Bundeslaendern multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Da die Aequivalenzbetraege im bayerischen Modell sehr niedrig sind, liegen die Hebesaetze in Bayern haeufig deutlich hoeher als in Bundeslaendern mit dem Bundesmodell.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Bayern
Nehmen wir ein typisches Einfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Grundstuecksflaeche und 140 Quadratmetern Wohnflaeche in einer bayerischen Gemeinde mit einem Hebesatz von 400 Prozent.
Der Aequivalenzbetrag fuer das Grundstueck betraegt 600 mal 0,04 Euro, also 24,00 Euro. Der Aequivalenzbetrag fuer das Gebaeude betraegt 140 mal 0,50 Euro, also 70,00 Euro. Der Gesamtaequivalenzbetrag betraegt 94,00 Euro.
Da es sich um Wohnflaeche handelt, wird der Gebaeudeanteil mit dem Faktor 0,70 multipliziert: 24,00 Euro plus (70,00 Euro mal 0,70) ergibt 24,00 Euro plus 49,00 Euro, also 73,00 Euro als Steuermessbetrag vor Hebesatz.
Korrekterweise wird die Messzahl auf den Gesamtaequivalenzbetrag angewendet, wobei die Grundstuecksflaeche den vollen Satz und die Wohnflaeche den reduzierten Satz erhaelt. Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz von 400 Prozent ergibt die jaehrliche Grundsteuer.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Muenchen
Fuer eine Eigentumswohnung in Muenchen mit 80 Quadratmetern Wohnflaeche und einem Miteigentumsanteil von 50 Quadratmetern am Grundstueck ergibt sich folgende Berechnung:
Aequivalenzbetrag Grundstueck: 50 mal 0,04 Euro gleich 2,00 Euro. Aequivalenzbetrag Gebaeude: 80 mal 0,50 Euro gleich 40,00 Euro. Gesamtaequivalenzbetrag: 42,00 Euro.
Mit dem Wohnflaechen-Abschlag und dem Muenchner Hebesatz ergibt sich die jaehrliche Grundsteuer. Interessant: In Muenchen liegt der Hebesatz seit der Reform bei rund 535 Prozent — vergleichsweise moderat fuer eine Grossstadt, da die Aequivalenzbetraege im Flaechenmodell sehr niedrig angesetzt sind.
Wer profitiert vom Flaechenmodell?
Vom bayerischen Flaechenmodell profitieren vor allem Eigentuemer in teuren Lagen. Da der Immobilienwert keine Rolle spielt, zahlen Eigentuemer einer Wohnung in Muenchen-Bogenhausen nicht mehr Grundsteuer als Eigentuemer einer gleichgrossen Wohnung im laendlichen Niederbayern — vorausgesetzt, der Hebesatz ist identisch.
Auch Eigentuemer aelterer Gebaeude mit grosser Wohnflaeche profitieren, da weder der Zustand noch das Alter des Gebaeudes in die Berechnung einfliessen. Ein unsanierter Altbau wird genauso besteuert wie ein luxurioeser Neubau.
Verlierer des Flaechenmodells
Benachteiligt werden Eigentuemer in einfachen Lagen mit relativ guenstigen Immobilien. Im Bundesmodell wuerden deren Grundstuecke aufgrund niedriger Bodenrichtwerte und Mietniveaustufen einen niedrigen Grundsteuerwert erhalten. Im bayerischen Flaechenmodell zaehlen nur die Quadratmeter — eine grosse, aber preiswerte Immobilie auf dem Land zahlt relativ gesehen mehr als im Bundesmodell.
Auch Eigentuemer grosser Grundstuecke mit kleinen Gebaeuden werden vergleichsweise staerker belastet, da die Grundstuecksflaeche voll in die Berechnung eingeht, waehrend der Aequivalenzbetrag fuer Gebaeude deutlich hoeher ist.
Vergleich: Bayern vs. Bundesmodell
Um die Unterschiede zu verdeutlichen, betrachten wir zwei identische Einfamilienhaeuser in unterschiedlichen Lagen innerhalb Bayerns. Beide haben 500 Quadratmeter Grundstuecksflaeche und 120 Quadratmeter Wohnflaeche.
Im bayerischen Flaechenmodell ergibt sich fuer beide Haeuser exakt der gleiche Aequivalenzbetrag: 500 mal 0,04 Euro plus 120 mal 0,50 Euro gleich 20 Euro plus 60 Euro gleich 80 Euro. Nur der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde sorgt fuer einen Unterschied.
Im Bundesmodell waeren die Grundsteuerwerte voellig verschieden: Das Haus in Muenchen mit einem Bodenrichtwert von 3.000 Euro pro Quadratmeter haette einen um ein Vielfaches hoeheren Grundsteuerwert als das identische Haus in einer laendlichen Gemeinde mit einem Bodenrichtwert von 50 Euro pro Quadratmeter.
Kritik am bayerischen Flaechenmodell
Die Kritik am bayerischen Modell laesst sich in drei Hauptpunkte zusammenfassen. Erstens: Fehlende Wertgerechtigkeit. Gleichgrosse, aber voellig unterschiedlich wertvolle Grundstuecke werden identisch besteuert. Dies widerspricht dem Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfaehigkeit. Zweitens: Potenzielle Verfassungswidrigkeit. Einige Steuerrechtsexperten halten das bayerische Modell fuer verfassungswidrig, da es den tatsaechlichen Wert des Grundbesitzes voellig ignoriert. Musterverfahren sind anhangig. Drittens: Unzureichende Differenzierung. Da nur die Quadratmeter zaehlen, kann das Modell nicht zwischen verschiedenen Nutzungsqualitaeten unterscheiden.
Fazit: Einfach, aber umstritten
Das bayerische Flaechenmodell besticht durch seine Einfachheit und Transparenz. Jeder Eigentuemer kann seine Grundsteuer mit einem Taschenrechner nachvollziehen. Doch diese Einfachheit hat ihren Preis: Sie geht zu Lasten der Wertgerechtigkeit. Ob das Bundesverfassungsgericht das Modell langfristig fuer verfassungsgemaess haelt, bleibt abzuwarten. Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre bayerische Grundsteuer zu berechnen und mit dem Bundesmodell zu vergleichen.