Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie. Dieser wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Steuermessbetrag ergibt. Abschließend multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz — daraus ergibt sich die jährliche Grundsteuer. Je nach Bundesland unterscheidet sich die Methode zur Ermittlung des Grundsteuerwerts erheblich: Einige Länder nutzen das wertbasierte Bundesmodell, andere rein flächenbasierte Modelle.

Welches Berechnungsmodell gilt in meinem Bundesland?

Deutschland hat sechs verschiedene Grundsteuer-Modelle: Das Bundesmodell (Wertmodell) gilt in 11 Bundesländern, darunter Berlin, NRW, Sachsen und Schleswig-Holstein. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Gebäudefläche zählt — der Immobilienwert spielt keine Rolle. Baden-Württemberg verwendet das Bodenwertmodell, das ausschließlich auf dem Bodenrichtwert basiert. Hamburg hat ein Wohnlagenmodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Verfahren und Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell. Unser Rechner erkennt automatisch das richtige Modell anhand Ihres Bundeslandes.

Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?

Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) Ihres Bundeslandes. Geben Sie dort einfach Ihre Adresse oder Ihr Flurstück ein, und der aktuelle Bodenrichtwert wird angezeigt. Alternativ können Sie den Bodenrichtwert beim zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erfragen. Für die Grundsteuer-Berechnung wird in der Regel der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen, der im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ausgewiesen ist.

Was ist der Hebesatz und wie beeinflusst er meine Grundsteuer?

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Gemeinde individuell festlegt und der als letzter Multiplikator in die Grundsteuer-Berechnung einfließt. Er variiert enorm: von unter 200 % in kleinen Landgemeinden bis über 900 % in einigen Großstädten. Die Gemeinden waren aufgefordert, ihre Hebesätze zur Reform so anzupassen, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt aufkommensneutral bleibt. In der Praxis haben viele Gemeinden die Hebesätze jedoch unterschiedlich stark verändert, sodass sich die individuelle Belastung für Eigentümer durchaus verschoben hat.

Wird meine Grundsteuer steigen oder sinken?

Das lässt sich pauschal nicht sagen, da es von drei Faktoren abhängt: dem neuen Grundsteuerwert Ihrer Immobilie, der Steuermesszahl und dem angepassten Hebesatz Ihrer Gemeinde. Zwar war die Reform als aufkommensneutral geplant — also sollte die Gemeinde insgesamt gleich viel einnehmen — doch innerhalb einer Gemeinde gibt es Gewinner und Verlierer. Tendenziell steigt die Grundsteuer für Immobilien in sehr guten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten, während Eigentümer in einfacheren Lagen oft entlastet werden. Mit unserem Alt-vs-Neu-Vergleich können Sie Ihre persönliche Veränderung sofort sehen.

Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Zustellung des Grundsteuerwertbescheids Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Prüfen Sie sorgfältig, ob die zugrunde gelegten Daten korrekt sind: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Grundstücksart. Häufige Fehlerquellen sind falsche Flächenangaben oder ein zu hoch angesetzter Bodenrichtwert. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung — Sie müssen die Grundsteuer zunächst weiterhin zahlen. Bei einer erfolgreichen Korrektur erhalten Sie die zu viel gezahlte Steuer jedoch erstattet.

Warum hat Bayern ein eigenes Grundsteuer-Modell?

Bayern hat sich bewusst gegen das Bundesmodell entschieden, weil der Freistaat eine rein flächenbasierte Berechnung für gerechter und einfacher hält. Im bayerischen Flächenmodell spielen Immobilienwerte und Bodenrichtwerte keine Rolle — es zählen ausschließlich die Quadratmeterzahlen von Grundstück und Gebäude. Bayern argumentiert, dass so Wertsteigerungen am Immobilienmarkt nicht automatisch zu höherer Grundsteuer führen und die Berechnung für Eigentümer transparenter und nachvollziehbarer ist. Kritiker wenden ein, dass das Modell Wertunterschiede zwischen Toplagen und einfachen Lagen ignoriert.

Müssen Mieter die Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich ist der Eigentümer der Steuerschuldner — er erhält den Bescheid und muss die Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Allerdings darf der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten vollständig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Das ist bei den allermeisten Mietverträgen der Fall. Die Grundsteuer erscheint dann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Eine Erhöhung der Grundsteuer durch die Reform kann sich also direkt in höheren Nebenkosten für Mieter niederschlagen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B?

Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und deren Flächen. Grundsteuer B (baulich) gilt für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke — also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebautes Bauland. Für die allermeisten Eigentümer ist Grundsteuer B relevant. Die Hebesätze für A und B werden von den Gemeinden getrennt festgelegt und unterscheiden sich in der Regel deutlich. Unser Rechner berechnet die Grundsteuer B, da diese den Großteil aller Immobilieneigentümer betrifft.

Wann muss ich die Grundsteuer zahlen und in welchen Raten?

Die Grundsteuer wird in vier Raten zu je einem Viertel des Jahresbetrags fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Alternativ können Eigentümer beim Finanzamt beantragen, die Grundsteuer als Jahresbetrag zum 1. Juli in einer Summe zu zahlen — dieser Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden. Bei Eigentumsübergang (z. B. Hauskauf) ist der neue Eigentümer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres grundsteuerpflichtig. Die Zahlungstermine gelten einheitlich in ganz Deutschland.

Bodenrichtwert finden: Anleitung für alle Bundesländer (BORIS) | Grundsteuer-Rechner

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert fuer den Boden in einer bestimmten Zone (Bodenrichtwertzone). Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und von den Gutachterausschuessen fuer Grundstueckswerte auf Basis tatsaechlicher Kaufpreise ermittelt. Die Gutachterausschuesse werten alle notariellen Kaufvertraege in ihrem Zustaendigkeitsbereich aus und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab.

Fuer die neue Grundsteuer ist der Bodenrichtwert eine Schluesselgroesse — zumindest im Bundesmodell und im baden-wuerttembergischen Bodenwertmodell. In diesen Modellen fliesst der Bodenrichtwert direkt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Je hoeher der Bodenrichtwert, desto hoeher die Grundsteuer.

In Bayern dagegen spielt der Bodenrichtwert fuer die Grundsteuer keine Rolle, da dort ein reines Flaechenmodell gilt. In Niedersachsen und Hessen wird er indirekt ueber den Lage-Faktor beruecksichtigt.

BORIS: Das zentrale Informationsportal

BORIS steht fuer Bodenrichtwertinformationssystem. Unter diesem Namen betreiben die meisten Bundeslaender Online-Portale, ueber die Buerger kostenlos ihre Bodenrichtwerte abrufen koennen. Es gibt sowohl ein zentrales Bundesportal als auch laenderspezifische Portale.

BORIS-D: Das Bundesportal

Unter www.boris-d.de betreibt die Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschuesse ein zentrales Portal fuer ganz Deutschland. Hier koennen Sie laenderuebergreifend nach Bodenrichtwerten suchen. Die Bedienung ist einfach: Geben Sie Ihre Adresse ein, und das Portal zeigt den Bodenrichtwert der zugehoerigen Zone an.

Allerdings ist die Datenlage nicht in allen Bundeslaendern gleich aktuell. Einige Laender stellen die Daten zeitverzoegert bereit. Fuer die genauesten und aktuellsten Werte empfiehlt sich daher der Zugriff ueber die Landesportale.

Bodenrichtwerte nach Bundesland finden

Nordrhein-Westfalen

NRW bietet ueber BORISplus.NRW eines der umfassendsten Landesportale. Die Bodenrichtwerte sind kostenlos abrufbar und werden jaehrlich aktualisiert. Geben Sie einfach Ihre Adresse ein und der Bodenrichtwert wird auf einer interaktiven Karte angezeigt.

Bayern

Obwohl der Bodenrichtwert in Bayern fuer die Grundsteuer nicht relevant ist, koennen Sie ihn ueber den BayernAtlas oder das BORIS-Portal Bayern abrufen. Dies kann fuer andere Zwecke nuetzlich sein, etwa fuer die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Baden-Wuerttemberg

Da Baden-Wuerttemberg das Bodenwertmodell verwendet, ist der Bodenrichtwert hier besonders wichtig. Ueber BORIS-BW koennen Sie den Wert kostenlos abrufen. Achten Sie darauf, den Stichtag 1. Januar 2022 zu waehlen, da dieser fuer die Grundsteuer massgeblich ist.

Niedersachsen

In Niedersachsen finden Sie Bodenrichtwerte ueber das Geoportal Niedersachsen oder BORIS-Niedersachsen. Der Bodenrichtwert fliesst hier indirekt ueber den Lage-Faktor in die Grundsteuer-Berechnung ein.

Hessen

Hessen stellt Bodenrichtwerte ueber BORIS-Hessen bereit. Auch hier wird der Bodenrichtwert fuer den gemeindespezifischen Lage-Faktor herangezogen.

Weitere Bundeslaender

Die uebrigen Bundeslaender betreiben eigene BORIS-Portale, die in der Regel kostenlos zugaenglich sind. Eine vollstaendige Uebersicht mit Links zu allen Landesportalen finden Sie auf der Website der Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschuesse.

Welcher Stichtag gilt fuer die Grundsteuer?

Fuer die Grundsteuer-Reform wurde der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen. Dieser Wert ist im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts ausgewiesen. Wenn Sie Ihren Bescheid pruefen, vergleichen Sie den dort genannten Bodenrichtwert mit dem BORIS-Wert zum Stichtag 1. Januar 2022.

Achtung: Die Bodenrichtwerte werden regelmaessig aktualisiert — haeufig jaehrlich oder alle zwei Jahre. Der aktuelle Bodenrichtwert auf dem BORIS-Portal kann daher vom Stichtagswert abweichen. Fuer die Grundsteuer ist ausschliesslich der Stichtagswert relevant.

Haeufige Fehler beim Bodenrichtwert

Falscher Stichtag

Ein haeufiger Fehler ist die Verwechslung des Stichtags. Das Finanzamt verwendet den Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, waehrend das BORIS-Portal moeglicherweise aktuellere Werte anzeigt. Pruefen Sie immer den Stichtag.

Falsche Bodenrichtwertzone

Ein weiterer Fehler entsteht, wenn das Finanzamt das Grundstueck der falschen Bodenrichtwertzone zuordnet. Bodenrichtwertzonen koennen sehr kleinraeumig sein — innerhalb weniger hundert Meter kann der Wert erheblich variieren. Pruefen Sie auf dem BORIS-Portal, ob Ihr Grundstueck korrekt zugeordnet ist.

Unberuecksichtigte Besonderheiten

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstueck in der Zone. Ihr Grundstueck kann Besonderheiten aufweisen, die den tatsaechlichen Wert mindern — etwa eine unguenstige Zuschnittform, eine Hanglage, Laermbelastung oder Altlasten. In solchen Faellen kann ein Gutachten des Gutachterausschusses den individuellen Bodenwert nach unten korrigieren.

Kann ich den Bodenrichtwert anfechten?

Den Bodenrichtwert selbst koennen Sie nicht direkt anfechten, da er keine verbindliche Feststellung fuer Ihr individuelles Grundstueck darstellt. Wohl aber koennen Sie den im Grundsteuerwertbescheid zugrunde gelegten Bodenrichtwert im Rahmen eines Einspruchs ueberpruefen lassen. Wenn das Finanzamt einen falschen Bodenrichtwert verwendet hat — etwa durch Zuordnung zur falschen Zone — ist das ein Grund fuer eine Korrektur.

In Faellen, in denen der Bodenrichtwert den tatsaechlichen Wert Ihres Grundstuecks erheblich uebersteigt, kann ein Verkehrswertgutachten eines oeffentlich bestellten Sachverstaendigen hilfreich sein. Die Kosten eines solchen Gutachtens liegen typischerweise zwischen 1.000 und 3.000 Euro.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Groesse fuer die neue Grundsteuer in vielen Bundeslaendern. Nutzen Sie die kostenlosen BORIS-Portale, um den Wert fuer Ihr Grundstueck zu ermitteln und den Bescheid des Finanzamts zu pruefen. Achten Sie auf den korrekten Stichtag und die richtige Bodenrichtwertzone. Bei Unstimmigkeiten lohnt sich ein Einspruch innerhalb der Monatsfrist.